Z MICHEŁEM MACIEJEWSKIM, DYREKTOREM GERDA BROKER ODDZIAŁU GDAŃSK, ROZMAWIA ZDZISŁAWA MOCHNACZ

Oszczędności mamy coraz więcej, ale wciąż niełatwo znaleźć dla nich korzystną lokatę lub bezpieczną inwestycję. Jak długo może potrwać ta trochę osobliwa sytuacja?

-Rzeczywiście stało się tak, że dzięki dobrej koniunkturze w gospodarce i na rynku pracy, oszczędności Polakom szybko przybywa. Jednocześnie stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, a sytuacja na giełdzie w tym roku kojarzy się bardziej z załamaniem niż z boomem. Ten nietypowy układ niestety może utrzymać się jeszcze przez kilkanaście miesięcy. Z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej wynika, że stopy procentowe pozostaną bez zmian co najmniej przez cały następny rok, a być może jeszcze dłużej. Giełda jest jak zwykle nieprzewidywalna i wiąże się ze sporym ryzykiem. Po silnych wzrostach w 2017 roku, pierwszych sześć miesięcy obecnego roku to okres wyraźnych spadków na rynku akcji.

Nie ma więc chyba co liczyć, że banki poprawią atrakcyjność swojej oferty w najbliższym czasie?

-Lokaty bankowe są jednym z najprostszych i bezpieczniejszych sposobów oszczędzania, a przez to najbardziej popularnym. Ale też przynoszącym niewielkie zyski, a bardzo często nie chroniącym nawet przed inflacją, czyli przynoszącym straty w ujęciu realnym. Choć ostatnio inflacja jest nieco niższa niż w ubiegłym roku, gdy jej poziom przekraczał 2 proc., i tak sprawia że siła nabywcza naszych oszczędności przechowywanych w bankach się zmniejsza. Jedynie nieliczna grupa mniejszych banków co jakiś czas kusi wyższym, promocyjnym oprocentowaniem, ale dotyczy to jedynie lokat o bardzo krótkim terminie i na niewielkie kwoty, a do tego często wiąże się z dodatkowymi warunkami. Nie ulegnie to zmianie, dopóki stopy procentowe nie pójdą w górę, a na to się nie zanosi, przynajmniej przez półtora roku.

Co w takim razie możemy zrobić z oszczędnościami, by przynajmniej nie traciły na wartości? Jak w tej sytuacji radzą sobie Polacy?

-Polacy przede wszystkim wyraźnie stronią od inwestycji wiążących się z większym ryzykiem, wskutek czego ich możliwości wyboru są dość ograniczone. Od kilkunastu miesięcy wyraźnie widoczne są dwie tendencje. Pierwsza to przepływ oszczędności z banków w kierunku funduszy dłużnych i pieniężnych oraz obligacji skarbowych. Obie te formy spełniają warunek względnego bezpieczeństwa lokowanych w nich pieniędzy, ale jednocześnie obie są tylko nieznacznie bardziej atrakcyjne niż lokaty bankowe. Druga tendencja to szybko rosnące zakupy nieruchomości, głównie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem, których łączną wartość szacować można na kilkanaście miliardów złotych rocznie.

Co sprawia, że inwestycje w mieszkania cieszą się tak dużym zainteresowaniem?

-Decyduje o tym kilka ważnych czynników. Przede wszystkim jest nim wyjątkowa cecha nieruchomości, polegająca na połączeniu postrzegania ich jako inwestycji o wysokim poziomie bezpieczeństwa, a jednocześnie pozwalającej osiągać satysfakcjonujące zyski. Przy tym bezpieczeństwo kojarzone jest nie tylko i nie tyle z perspektywą zysku, ale z niekwestionowanym poczuciem własności i możliwościami dysponowania tym prawem oraz połączeniem cech inwestycji z walorami użytkowymi. Akcje, obligacje, czy nawet lokaty, są pewną abstrakcją, w której nasz kapitał przynajmniej na jakiś czas „znika z oczu” przybierając formę niematerialną. W przypadku nieruchomości cały czas mamy nad nim prawo władztwa i pełnej kontroli. Akcji, czy obligacji nie możemy „ugryźć”, ale w posiadanym apartamencie w górach, czy nad morzem, zawsze możemy pomieszkać, gdy nie jest wynajmowany.

Wracając do opłacalności. Jakiego rzędu zyski przynoszą nieruchomości?

-Na zyski z nieruchomości składają się wzrost wartości oraz dochody z najmu i te dwa czynniki trzeba brać pod uwagę. Pierwszy jest trudniej przewidywalny. Zazwyczaj w długim terminie wzrost wartości nieruchomości zdecydowanie zabezpiecza kapitał przed inflacją, a zdarzają się okresy, gdy może przynieść pokaźny zysk. Jego wysokość zależy od wielu czynników, zarówno związanych z sytuacją na rynku, jak i z indywidualnymi cechami danej nieruchomości, takimi jak lokalizacja, standard itp. Roczna stopa zysku z wynajmu może wynosić od 4 do 6 proc. w skali rocznej, a nawet więcej, w zależności specyficznych czynników.