Badania statystyczne dowodzą, że w opinii większości osób inwestowanie w nieruchomości uchodzi za jedną z najbardziej bezpiecznych form inwestycyjnych. Eksperci względem tego rodzaju ankiet pozostają sceptyczni odpowiadając, iż podstawowym walorem inwestowania w nieruchomości jest skuteczne dążenie do uzyskania niezależności ekonomicznej i wolności finansowej (co być bezpieczne nie musi). Jedno nie wyklucza drugiego, o ile posiadamy odpowiednie środki, a nawet jeśli ich nie posiadamy – pal sześć, niewiele stoi na przeszkodzie…

Co Pan na to, Panie rentier?

Fach rentiera kojarzy się większości osób ze szczęśliwym pochodzeniem,bądź przypadkiem jakim jest zwycięstwo w grze losowej. Warto podkreślić, że rentier jako osoba czerpiąca zyski z najmu nieruchomości nie musi posiadać olbrzymich zasobów finansowych, by móc podbijać ten specyficzny obszar inwestycyjny. Pójdźmy dalej – rentierem może zostać osoba nie posiadająca żadnej nieruchomości na własność- bez żadnego wkładu finansowego. Głównym zadaniem rentiera jest pobieranie czynszu od najemcy, jednak biorąc pod uwagę specyfikę i mechanizm jego funkcjonowania – tego rodzaju ograniczenie mogłoby być dlań obraźliwe. Obowiązki rentiera dotyczą także czynności takich jak forma odpowiedniego zabezpieczenia nieruchomości, kwestie potencjalnych remontów i napraw, podnoszenia wartości nieruchomości, a także zarządzania procesami związanymi z obiektem.

W owej branży istotną cechą jest odpowiednie doświadczenie oraz umiejętności organizacyjne. Profesjonalny rentier powinien być na bieżąco z aktualną kondycją rynkową, zwłaszcza, że na współczesnym rynku nieruchomości trendy zmieniają się niczym w kalejdoskopie. Czujna obserwacja i szczegółowa analiza zachowań rynku umożliwia rentierowi przeprowadzenie kluczowych inwestycji, które opatrzone są satysfakcjonującym zyskiem.

Strategie inwestycyjne

A zatem – świadomi praw i obowiązków fachu rentiera możemy otworzyć się na nieco bardziej śmiałe pomysły inwestycyjne bez posiadania wkładu własnego. Istnieje ku temu kilka sposobów, a każdy z nich opiera się o dobór odpowiedniej strategii inwestycyjnej. W tym miejscu wystarczy wymienić chociażby aspekty takie jak system prowizyjny, podnajem, a nawet znaleźne. Zgodnie z kanonem lektur opatrzonych profesjonalnym inwestowaniem w nieruchomości, wyróżniamy trzy podstawowe warianty strategiczne.

• strategia zakupu w celu sprzedaży z zyskiem

• strategia zakupu w celu otrzymania zysku z dochodu pasywnego

• strategia kontroli w charakterze zyskownego zarządzania nieruchomością

Zakup nieruchomości w celu sprzedaży z zyskiem innymi słowy jest procesem inwestowania w tzw. flipy. Jest to zakup mieszkania przeznaczonego do remontu na którym można zyskać w procesie sprzedaży błyskawicznej. Tego rodzaju transakcja zapewnia duży zastrzyk gotówki w krótkim czasie. Minusem owej strategii będzie z kolei poniesienie kosztów remontu w celu dodania wartości (home staging). Dochodem pasywnym w kwestii inwestycyjnej nazywamy z kolei zakup nieruchomości z intencją długofalową, która dotyczy najczęściej wynajmu. Regularne dochody z tego tytułu określane są mianem zysku pasywnego, a jego wysokość w dużej mierze uwarunkowana jest potencjałem nieruchomości. Potencjał ten wpływa w sposób pośredni na charakter wynajmu (długoterminowy, bądź krótkoterminowy) i tu znaczenie ma także lokalizacja. Ostatnia strategia inwestycyjna to tzw. strategia kontroli, czyli zyskownego zarządzania. W praktyce oznacza to, że nie musimy być właścicielami nieruchomości, by mieć możliwość czerpania z niej zysków. Czynnik ten w dużej mierze zależy od charakteru umowy z właścicielem danego obiektu. Jednym z jej wariantów może być wspomniany podnajem i w tym miejscu wrócić należy do roli rentiera, którego zadaniem będzie dbałość o szczegóły wynikające z tejże umowy. Kulminacyjnym punktem takiego porozumienia jest zazwyczaj forma rozliczenia dochodu. Wyróżniamy dwie formy rozliczenia :

• prowizja od obłożenia (podnajem krótkoterminowy)

• czynsz stały (ryzyko sezonowości bierzemy na siebie)

Pozyskiwanie inwestorów

Arkana branży nieruchomości i ich znajomość z pewnością wpłyną korzystnie na pozyskanie inwestorów, którzy coraz chętniej wykazują zainteresowanie rynkiem nieruchomości. Tajniki tytułowego obszaru spełzną na niczym, jeśli nie wykażemy szczegółowego planu projektu. Zmieniają się techniki kreowania biznesplanów i harmonogramów, ale nie zmienia się podstawowa ich cecha, czyli profesjonalizm. Plan projektu powinien zatem prezentować kilka wymiarów – wymiar strategiczny, wielopłaszczyznowy, średnioterminowy, taktyczny i operacyjny. W przypadku nieruchomości kluczowym ogniwem powyższych aspektów jest szczegółowa historia oraz stan potencjalnego obiektu, bądź ewentualne – wyczerpujące informacje planów budowy.

Michał Maciejewski
Wealth Broker, Dyrektor Gdańskiego Oddziału GERDA BROKER

Inwestowanie w nieruchomości rzeczywiście wiąże się z niewielkim ryzykiem, ale nie oznacza to, że jest od niego całkowicie wolne. Skala tego ryzyka zależy od przyjętej przez inwestora strategii, ale przede wszystkim od jego wiedzy i znajomości rynku. Mitem jest możliwość szybkiego osiągania wysokich zysków z inwestycji w nieruchomości, w dodatku bez ponoszenia ryzyka. Podobnie, jak w przypadku innych form inwestowania, obowiązuje tu żelazna zasada, mówiąca że wysokość zysku jest proporcjonalna do skali ryzyka. Bardzo dobre rozeznanie rynku może w istotny sposób zwiększyć możliwości zarobku, ale zdobycie doświadczenia zwykle kosztuje. Nie da się go bowiem uzyskać z tylko na podstawie lektury, czy pobieżnej obserwacji sytuacji, lecz w oparciu o praktykę. Zwykle inwestowanie w nieruchomości ma charakter długoterminowej lokaty kapitału i to właśnie czas działa na korzyść inwestora, bowiem w długim horyzoncie ceny nieruchomości rosną, a dochody z najmu przynoszą satysfakcjonujący zarobek.

Jacek Basiukiewicz,
JBS Real Estate

Aktualna sytuacja gospodarcza tj. niskie stopy procentowe, dobra sytuacja na rynku pracy oraz rosnące ceny na rynku nieruchomości sprawiają, że wiele osób szuka możliwości lokowania swoich oszczędności właśnie w nieruchomościach. Z naszego doświadczenia wiemy, że mądre ulokowanie pieniędzy w apartament pod najem krótkoterminowy to dobry sposób na wysoki zysk, zabezpieczenie swojego majątku oraz zapewnienie długofalowego bezpieczeństwa swoich finansów osobistych, rodzinnych czy firmowych. Popularnym obecnie rozwiązaniem jest inwestowanie w nieruchomości za pomocą funduszy inwestycyjnych, gdyż w takim modelu cała odpowiedzialność przechodzi na „operatora”, a inwestor może cieszyć się atrakcyjnym zyskiem. Jest to idealne rozwiązanie dla wszystkich osób, które z powodu niewystarczających środków nie mogą lub z jakiejś innej przyczyny nie chcą samodzielnie nabywać nieruchomości.