O rynku nieruchomości komercyjnych z Łukaszem Włodarczykiem,  założycielem i Prezesem zarządu firmy dewelopersko-inwestycyjnej  Metropolitan Investment S.A., rozmawia Zdzisława Mochnacz.

Pasja, doświadczenie czy po prostu dochodowy biznes? Co było głównym wyznacznikiem, że zajął się Pan sektorem nieruchomości, a przede wszystkim nieruchomości komercyjnych?

W pewnym stopniu każdy z wymienionych czynników. Udało mi się połączyć swoje umiejętności z pasją do realizacji projektów inwestycyjnych opartych o nieruchomości dochodowe. Z sektorem nieruchomości jestem związany od ponad 13 lat. Pracując wcześniej w bankowości, jeszcze przed założeniem spółki Metropolitan Investment S.A., przez wiele lat współpracowałem z deweloperami, z którymi przygotowywałem i współtworzyłem różne projekty nieruchomościowe. Podobnie jak mój wspólnik, z którym następnie założyliśmy Metropolitan Investment. Zauważyłem, że dużo więcej satysfakcji daje mi tworzenie projektów nieruchomościowych odpowiadających na potrzeby rynku. Wraz ze wspólnikiem szybko zrozumieliśmy, że to właśnie biznes związany z nieruchomościami, wchodzi na wysokie poziomy obrotów.

Lokal handlowy Biedronka Dereniowa Warszawa

Tak zrodził się pomysł na zbudowanie silnej marki na rynku dewelopersko-inwestycyjnym, jaką niewątpliwie jest Metropolitan Investment? W biznesie stawiacie na rozwój, współpracę i skuteczne działanie.

Naszym wyznacznikiem w podejściu do biznesu są w dużej mierze wzorce ze Stanów Zjednoczonych. Tam przedsiębiorcy przywiązują dużą wagę do tworzenia brandu, budowania wartości dodanej w spółce, poprzez tworzenie zespołów składających się z rynkowych, wykwalifikowanych ekspertów oraz kumulowanie kompetencji twardych. Duży nacisk kładziemy także na rozwój osobisty. W Polsce firmy deweloperskie skupiają się często na pozyskaniu jak najwyższej marży na poszczególnych projektach nieruchomościowych. Więc bardzo często kompetencje w zakresie strukturyzacji projektów są outsourcowane. Naszą przewagą jest kompleksowe podejście do realizacji projektu, począwszy od projektowania poprzez realizację, komercjalizację i zarządzanie. Od samego początku zaczęliśmy gromadzić know-how, strukturyzować firmę na zespołach ludzi, które są w stanie komplementarnie przygotować każdy proces związany z wytwarzaniem nieruchomości komercyjnych oraz projektu inwestycyjnego opartego o nieruchomości komercyjne. Dlatego mogę śmiało powiedzieć, że dla nas to był i jest przepis na budowanie silnej marki, czego dowodem jest fakt, że w ciągu zaledwie 3 lat rozwinęliśmy firmę, w której pracuje 180 osób, a prognozowany przychód za 2019 rok wyniesie 300 mln zł.

Galeria Metro Kwidzyn

Umożliwiacie inwestorom indywidualnym udział w projektach opartych na nieruchomościach komercyjnych. Czy faktycznie inwestycje w nieruchomości komercyjne są obecnie jednym z bardziej dochodowych przedsięwzięć na rynku?

Biorąc pod uwagę moje i wspólnika wieloletnie doświadczenie w bankowości inwestycyjnej, mięliśmy okazję na przestrzeni ostatnich lat tworzyć i sprzedawać różnej klasy aktywa i produkty inwestycyjne tj. lokaty bankowe, obligacje, akcje czy też fundusze oraz produkty oparte na nieruchomościach. Ten czas pokazał nam definitywnie, że projekty oparte właśnie na nieruchomościach komercyjnych, położonych w dobrych lokalizacjach i wynajmowanych długoterminowo, są zarówno odporne na kryzys, jak i bardzo przewidywalne oraz powtarzalne dochodowo. To pozwala również na ich łatwe kredytowanie bankowe, przez co dają jeszcze większe stopy zwrotu i bezpieczeństwo dla inwestorów. Dodam również, że oprócz naszych własnych doświadczeń niebywale istotne są również doświadczenia globalne, które pokazują, że produkty oparte na nieruchomościach komercyjnych są jednymi z najefektywniejszych aktywów, w których inwestorzy mogą lokować swoje nadwyżki.

Metro Park Połaniec

Apartamenty wakacyjne czy prywatne akademiki, które również macie w portfolio są stosunkową nowością na rynku inwestycyjnym. Postawiliście w dużej mierze na nieruchomości handlowe.

Głównym czynnikiem, który sprawił, że rozpoczęliśmy nasz rozwój od nieruchomości handlowych był fakt, że tego typu nieruchomości komercyjne charakteryzują się najdłuższymi umowami najmu. Doskonała lokalizacja z najemcami o dobrym standingu, którzy podpisują umowę najmu na 5, 10 bądź 15 lat w połączeniu z możliwością pozyskania długoterminowego finansowania bankowego, sprawia, że tego typu projekty dają jeszcze większe i stabilne zwroty. Natomiast inne rodzaje nieruchomości komercyjnych również są atrakcyjne, jednak każda z nich posiada swoją specyfikę i wymaga odrębnego podejścia. Segmentami, które bardzo dobrze się rozwijają i mają przyszłość w Polsce, są np. domy studenckie oraz powierzchnie magazynowe. Jest jeszcze ogromna przestrzeń dla tego typu nieruchomości, które są w stanie generować w kolejnych latach dobre zwroty dla inwestorów. Oprócz tego biurowce, apartamentowce oraz dobrze zarządzane hotele. Baza hotelowa w Polsce jak wiadomo w ciągu ostatnich 10 lat wzrosła bardzo dynamicznie i ciągle się rozwija. Jak widać jest wiele formatów nieruchomości, w które warto inwestować. My walczymy o ostatnią dostępną przestrzeń na rynku handlowym, ponieważ jej wartość w kolejnych latach będzie wzrastać. Obserwując rozwinięte i nasycone powierzchnią handlową rynki zagraniczne widzimy, że nawet przy dobrze rozwiniętym rynku e-commerce, mniejsze powierzchnie handlowe są bardziej stabilne i najemcy uzyskują tam bardzo dobre obroty, dlatego nadal jest to dobra i długa perspektywa rozwoju.

Jest Pan prezesem spółki o międzynarodowym zasięgu. Funkcjonujecie w Stanach Zjednoczonych oraz Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Rozpoznanie lokalnych potrzeb zagranicznych rynków inwestycyjnych jest wystarczającą wiedzą, aby przygotować atrakcyjną ofertę dla inwestorów indywidualnych?

Aby zrozumieć rynek i wytworzyć na nim produkt inwestycyjny, który będzie bezpieczny i atrakcyjny pod względem uzyskiwanych zwrotów, należy na tym rynku po prostu być. Spotykać się z inwestorami lokalnymi, poznawać partnerów biznesu lokalnego. Operacyjną działalność oddziału w Miami w USA rozpoczęliśmy w sierpniu 2018 roku, ale już od lutego 2018 roku zaczęliśmy strukturyzować biznesplan i przygotowywać się do ekspansji na rynek amerykański. Stworzyliśmy tam pierwszą markę MI Senior Living. Jest to marka obiektów senioralnych, która pozwoli nam na budowanie obszernego portfolio obiektów dla seniorów na Florydzie. Nie zdecydowalibyśmy się rozwijać tej struktury w Stanach Zjednoczonych, gdybyśmy nie współpracowali z lokalnymi partnerami biznesowymi. Natomiast działalność w Dubaju polega na dzień dzisiejszy przede wszystkim na wykorzystaniu tego rynku jako potencjału kapitałowego do realizacji inwestycji w Polsce jak i w Stanach Zjednoczonych. Przygotowujemy pierwszy projekt nieruchomości komercyjnej w Polsce dla dużego inwestora właśnie z Dubaju. Jesteśmy również w trakcie rozmów z innymi inwestorami z tamtego rynku, który jak wiemy rozwija się w błyskawicznym tempie, choć jest również bardzo specyficzny. Wybór rodzaju nieruchomości w jaki inwestujemy jest uwarunkowany rynkowo. Polska to głównie nieruchomości handlowe, natomiast w Stanach

Metro Park Wisła

Czym od zagranicznych rynków różni się rynek nieruchomości w Polsce i jakie są prognozy na przyszłość dla naszego rodzimego rynku?

Jesteśmy najmocniejsi w segmencie powierzchni handlowych. To prawie 90% powierzchni jakie wytwarzamy. Na dzień dzisiejszy w Polsce mamy ok 14,5 mln m² powierzchni handlowej. Według statystyk w ostatnich 3 latach oddaje się po ok 0.5 mln m² dodatkowej powierzchni handlowej. Prognozy na 2019 i 2020 r. są podobne. Patrząc jakie są wskaźniki nasycenia w Polsce tego typu powierzchniami, widzimy, że dochodzi do takiego poziomu jaki obserwujemy w krajach zachodnich. Dlatego w perspektywie 5 lat będzie coraz mniej miejsca na powierzchnie handlowe. Trendy na świecie się zmieniają, wskazują na to, że coraz bardziej popularne będą nieruchomości magazynowe, nieruchomości akademickie, a w dłuższej perspektywie również obiekty senioralne. Kolejny trend światowy dotyczy budowy apartamentowców w dobrych lokalizacjach największych miast na świecie, które w całości oparte są na najmie długim bądź krótkim dla pracowników migrujących pomiędzy wielkimi aglomeracjami. W Polsce również deweloperzy rozpoczęli budowę takich inwestycji.

Gdański Harvard

W Trójmieście Metropolitan Investment postawił na prywatne akademiki: Gdański Harward oraz Olimpijskie Apartamenty. To właśnie niszowe produkty o największym potencjale zwrotu, które chcecie rozwijać?

Zdecydowanie zamierzamy rozwijać portfolio o ten segment i będziemy budować kolejne akademiki. Zarówno Gdański Harward jak i Olimpijskie Akademiki były jednymi z pierwszych projektów inwestycji w domy studenckie w Polsce, i dlatego spotkały się z tak dużym zainteresowaniem. Na dzień dzisiejszy baza akademików w Polsce spełnia tylko kilkanaście procent potrzeb. Co ugruntowuje nas w przekonaniu, że jest to ogromna przestrzeń do rozwoju tego segmentu nieruchomości komercyjnych.

Plany na przyszłość Metropolitan Investment, tę dalszą i bliższą? Rozwój rynku międzynarodowego, ogólnopolskiego i oczywiście Pomorskiego? Wszak nad morzem jest morze możliwości.

Nakreślając światowe trendy, oczywiście będziemy chcieli je wykorzystać i w najbliższych 5 latach będziemy mocno rozwijali development nieruchomości handlowych w Polsce, jednocześnie przygotowując się do rozwoju segmentów rynku o których wcześniej wspomniałem. Mocno stawiamy na rozwój naszej struktury MI Senior Living w Stanach Zjednoczonych i zależy nam, aby w ciągu najbliższych 10 lat zbudować znaczący portfel tj. pomiędzy 10-20 obiektów dla seniorów z naszym lokalnym partnerem. Rynek amerykański jest tak duży i posiada tak znaczący potencjał co pozwala na dalsze możliwości rozwoju. W Polsce oczywiście mamy także wiele do zrobienia w segmencie nieruchomości komercyjnych. Dlatego na tych dwóch rynkach będziemy najmocniej działać. Polski rynek znamy najlepiej, a Gdańsk jest nam szczególnie bliski. Z Gdańska pochodzi współzałożyciel Metropolitan Investment Robert Jaś i to właśnie z terenu Pomorza wywodzi się najmocniejsza grupa udziałowców naszych projektów.