Rok 2021 przyniósł skokowy wzrost sprzedaży apartamentów, w tym tych z segmentu premium. Na sześciu największych rynkach sprzedanych zostało prawie 3200 apartamentów, a w samym Trójmieście ponad 900. Na tle polskiego rynku Trójmiasto wyrasta na drugi po Warszawie rynek pod względem liczby transakcji i ich wartości. Czy jednak w warunkach pogarszającej się koniunktury popyt na mieszkania premium jest w stanie się utrzymać?

Firma doradcza JLL podzieliła rynek mieszkaniowy w sześciu głównych ośrodkach w kraju na 4 typy mieszkań – mieszkania o podstawowym standardzie (68 proc.), mieszkania o podwyższonym standardzie (26 proc.), apartamenty (5 proc.) i apartamenty luksusowe (1 proc.).

43 tys. zł za metr kwadratowy apartamentu w inwestycji Botanica

Co wyróżnia apartament?

Apartamenty wyróżniają m.in. takie cechy, jak lokalizacje w dzielnicach centralnych i najlepszych lokalizacjach subcentralnych, oryginalna, atrakcyjna architektura, elewacja przynajmniej w części ze szlachetnych materiałów, ponadnormatywne powierzchnie lokali, w tym lokale typu penthouse, wysoka prywatność, całodobowa ochrona, recepcja dla budynku lub zespołu budynków.

Apartamenty luksusowe to najlepsze lokalizacje w prestiżowych dzielnicach, wybitna architektura, niepowtarzalne materiały wykończeniowe, ponadprzeciętnie duże przeszklenia, zaawansowane rozwiązania smart home, całodobowa recepcja z usługami typu concierge, dodatkowe funkcje rekreacyjne służące tylko mieszkańcom.

Inwestycje z segmentu premium to nie tylko atrakcyjne miejsca do życia. To coraz częściej projekty miastotwórcze, na nowo definiujące tkankę miejską, tworzące unikalne miejsca w skali miasta. Wiele z nich wykracza poza najbliższy teren nieruchomości, zagospodarowując przyległe obszary z wielką dbałością, zmieniając je w prestiżowe lokalizacje.

Lokalizacja przede wszystkim

Pomimo różnej skali, charakteru budynków czy wielkości lokali, wszystkie obiekty z segmentu apartamentów i apartamentów luksusowych wyróżnia ta sama cecha: wyjątkowa lokalizacja. Wśród różnych lokalizacji najwyżej cenione są te określane po angielsku: waterfront, czyli „pierwsza linia przy wodzie” albo „nabrzeże”. Waterfront może znajdować się nad jeziorem, rzeką, morzem albo oceanem, ale w każdym przypadku oznacza ogromną przewagę nad innymi lokalizacjami.

Elementem podnoszącym atrakcyjność jest także prywatna przystań dla łodzi lub jachtów. Trójmiasto jest jedyną polską metropolią, gdzie można znaleźć nieruchomości z widokiem na zatokę. W Gdańsku znajdziemy także wiele lokalizacji nadrzecznych, w tym również z widokami na zabytkowe części miasta, co szczególnie wyróżnia tę lokalizację na tle pozostałych polskich metropolii.

W Gdyni nawet 36 tys. zł/m²

Segment apartamentów, w tym apartamentów luksusowych jest niewielki, w związku z czym ich ceny podlegają dużo większym wahaniom niż całość rynku. Od 2009 r. do końca 2015 r. średnie ceny apartamentów w Trójmieście zachowywały się dość stabilnie, utrzymując się na poziomie ok. 10.000-11.000 zł/m², w odróżnieniu od przeciętnych cen dla całego rynku, które nieco zmalały. Na koniec 2021 r. ceny lokali w segmencie apartamentów zbliżyły się do 19 tys. zł/m². Wysoka dynamika cen w segmencie lokali premium była obserwowana na rynku w Gdyni – wzrost przeciętnej ceny o 76% od końca 2015 r. Natomiast w Gdańsku ceny apartamentów rosły w ostatnich latach nieco wolniej (+69%).

W gdyńskim Sea Towers średnia cena sprzedaży na rynku wtórnym w latach 2020-2021 wynosiła 23,1 tys. zł/m². W pobliskiej inwestycji Portova ceny nowych apartamentów dochodziły do 23 tys. zł/m². Między 26 a 36 tys. zł za m2 kształtują się ceny apartamentów w inwestycji Nowe Orłowo. Koszt metra kwadratowego apartamentu w inwestycji Marina Yacht Park, której częścią jest nowoczesna marina posiadająca 120 miejsc cumowniczych, wynosi ponad 30 tys. zł.

Ceny nowych apartamentów w inwestycji Portova dochodziły do 23 tys. zł/m²

43 tys. zł/m² w Gdańsku

Ceny transakcyjne w najlepszych inwestycjach w Gdańsku kształtują się podobnie. Brabank u zbiegu Motławy i Kanału Raduni wyceniany jest na 24 tys. zł/m², zaś za widoki na Długie Pobrzeże, Żurawia i Motławę z okien Granarii na Wyspie Spichrzów trzeba zapłacić nawet 27 tys. zł/m². To i tak niewiele w porównaniu z osiedlem Botanica zlokalizowanym 500 metrów od plaży, w willowej dzielnicy Gdańska Jelitkowo. Projekt stworzony w oparciu o idee miasta ogrodu sprawia, że mieszkańcy mają tutaj bezpośredni kontakt z naturą, a to oczywiście zostało odpowiednio wycenione. Ceny za metr kwadratowy apartamentu dochodzą tutaj do nawet 43 tys. zł.

Dużo mniej, bo niespełna 30 tys. zł/m² płacą klienci kupujący apartamenty w inwestycji Sol Marina w Gdańsku. Jeśli weźmiemy pod uwagę wartość dodaną w postaci prywatnej mariny z miejscami do cumowania jachtów i łodzi motorowych, to cena jest wręcz okazyjna. Niemniej, lokalizacja w dzielnicy Wiślinka dla wielu klientów może być już przeszkodą.

Nadwyżka popytu nad podażą

Segment apartamentów w Polsce w ostatnich latach rósł bardzo dynamicznie. Jednym z głównych powodów tej zmiany jest wzrost dochodów i oszczędności Polaków, którzy poszukiwali poprawy standardu zamieszkania czy drugiego domu. Istotnym czynnikiem był także rozwój rynku najmu krótkoterminowego w głównych aglomeracjach. Oprócz Warszawy, rekordy sprzedaży, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym bije Trójmiasto.
Dla nabywców najważniejsze atuty Trójmiasta to unikalne lokalizacje waterfrontowe, dostępność plaż i otwartych terenów leśnych, łagodny mikroklimat i czystość powietrza, a także coraz lepsze połączenia komunikacyjne. Zdaniem ekspertów firmy doradczej JLL, atuty te będą w przyszłości zyskiwać na znaczeniu wraz z upowszechnianiem pracy zdalnej, szybkością połączeń kolejowych, a także rozwojem znaczenia biznesowego aglomeracji.
Warto podkreślić, że w latach 2009 – 2015, w okresie stagnacji, sprzedaż w Trójmieście stanowiła kilkanaście procent całkowitej sprzedaży apartamentów w sześciu największych metropoliach. To się zaczęło zmieniać w kolejnych latach, a od roku 2017 rynek trójmiejski, zarówno pod względem sprzedaży, jak i wielkości oferty stanowi ok. 30-33% rynku w sześciu metropoliach. Relacja wielkości sprzedaży w 2021 r. do oferty na koniec roku wskazywała na nadwyżkę popytu nad podażą.

Kazimierz Kirejczyk
Executive Director, Residential Advisory, JLL

Grupa zamożnych Polaków, którzy będą sobie mogli pozwolić na zakup apartamentu w przyszłości będzie się powiększać, a najzamożniejsi będą kupować coraz większe i bardziej luksusowe lokale. Dobro jakim jest drogi apartament, stanie się bardziej płynne, a wraz z powiększaniem się grupy potencjalnych nabywców i wzrostem zamożności Polaków, klienci coraz częściej będą oczekiwać standardów, które dorównują tym europejskim, zarówno pod względem wykończenia, jak i metrażu. Dotyczyć to będzie zwłaszcza grupy empty-nesters, osób w wieku 50+ przenoszących się z domów jednorodzinnych do mieszkań na kolejny etap w swoim życiu, na aktywną emeryturę. Problem, z jakim mogą spotykać się potencjalni nabywcy, to obecnie niewystarczająca oferta takich mieszkań, przy jednoczesnym wysokim zainteresowaniu ze strony kupujących.
Na kształtowanie się przyszłych cen istotne znaczenie będzie miał nieuchronny wzrost kosztów we wszystkich trzech podstawowych grupach: materiałach, robociźnie i pracy sprzętu. W przypadku nieruchomości luksusowych ogromne znaczenie ma także cena materiałów ze zdecydowanie innej – wyższej – półki cenowej. Niewątpliwie, wzrost kosztów robocizny rzemieślników o wyjątkowych kwalifikacjach będzie powodował dalszy wzrost cen i wartości luksusowych nieruchomości. Na przyszłe ceny apartamentów, oprócz kosztów realizacji, wpływ ma także wiele innych aspektów, jak coraz wyższe ceny gruntów oraz problemy z ich dostępnością. Coraz droższe będą zwłaszcza tereny położone w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Michał Ciomek
Członek Zarządu Invest Komfort

Fundamentem nieruchomości premium jest świetny adres. Bez wyjątkowej lokalizacji, wpisanej w atrakcyjne otoczenie, bez miejsca zdolnego wywołać zachwyt – o premium nie może być mowy. Najlepsze i najbardziej pożądane lokalizacje to impuls dla wyobraźni. Początek wizji inwestora i projektantów. Jej zwieńczeniem jest powstanie nieruchomości niepowtarzalnej. Współcześni deweloperzy uczą się czytać miasto, przewidywać jego przyszłość, kierunki rozwoju urbanistycznego, stymulować i wspierać pozytywne zmiany. W naszym portfolio takimi miastotwórczymi przykładami są Brabank Apartamenty w Gdańsku oraz Portova w centrum Gdyni. Jeszcze kilkanaście lat temu mało kto patrzył na te tereny przez pryzmat nowych inwestycji, zwłaszcza luksusowych. Dzisiaj to popularne miejsca na mapie Trójmiasta, które zyskały nowy, społeczno-kulturalny wymiar. To tereny, które przywrócono mieszkańcom, by kreowali tu własną, ulubioną przestrzeń.
W ciągu ostatnich lat Trójmiasto urosło do miana stolicy polskiego premium. To właśnie tutaj znajdują się najlepsze w kraju lokalizacje, które doceniają mieszkańcy z różnych części Polski – łączące nadmorskie walory i czyste powietrze z bliskością rozwiniętej infrastruktury biznesowej, rozrywkowej i edukacyjnej. Popularność Trójmiasta w dużej mierze może być też wypadkową zmian, które w ostatnich czasach zaszły w naszym społeczeństwie. Równowaga pomiędzy życiem zawodowym i obowiązkami a troską o osobistą przestrzeń i własny rozwój jest czymś, czego wielu z nas wciąż poszukuje we współczesnym świecie. Tymczasem unikalna możliwość mieszkania w otoczeniu natury, a zarazem w sercu metropolii stwarza do tego najlepsze warunki.

Marcin Grzegory
Zastępca dyrektora, Invest in Pomerania

Trójmiasto to największy ośrodek naukowy i biznesowy na północ od Warszawy, słynący z wybitnej i wciąż dynamicznie podnoszonej atrakcyjności zbudowanej dzięki lokalizacji i najnowocześniejszej infrastrukturze (w tym także biurowej) połączonej z najwyższą jakością życia i szerokim dostępem do nauki i kultury. Warto dodać, że w badaniu jakości życia przeprowadzonym przez Komisję Europejską w 2020 r., aż 97% mieszkańców Gdańska uznało, że jest zadowolona z życia w mieście, a najlepiej ocenianymi obszarami były: bezpieczeństwo w mieście, transport publiczny oraz dostęp do obiektów kulturalnych.
Z kolei dowodem na potencjał inwestycyjny Pomorza i jego największych miast są wysokie noty w rankingu fDi Intelligence Europejskie Miasta i Regiony Przyszłości 2022/2023. Pomorze znalazło się na siódmym miejscu w kategorii strategii BIZ średniej wielkości europejskich miast i regionów przyszłości. Gdańsk został wyróżniony wśród przyjaznych biznesowi miast średniej wielkości, a strategia BIZ Gdyni została wyróżniona w kategorii małe miasta. Ostatni rok okazał się rekordowo owocny pod względem liczby i rozmiarów inwestycji w ponad dekadę liczącej historii Invest in Pomerania. W 2021 r. sfinalizowaliśmy pozytywnie 30 projektów inwestycyjnych, dzięki którym powstanie docelowo ponad 3000 miejsc pracy. W ramach prowadzonych przez nas inicjatyw, takich jak Come2Pomerania i Jobs@Pomerania wspieramy relokację zagranicznych firm i obcokrajowców na Pomorze, dzięki czemu możliwa była realizacja wielu z tych projektów i obsadzenie wielu z tych pozycji.

TEKST: Witt Miller  ZDJĘCIA: mat. prasowe