Pierwsza połowa tego roku pod względem liczb była udana dla deweloperów w pomorskim regionie. O sytuacji na trójmiejskim rynku mieszkaniowym opowiada Wojciech Koziorowski, prezes zarządu Oddziału Trójmiejskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wiceprezes spółki Invest Komfort.

Jak wygląda obecnie sytuacja na trójmiejskim rynku deweloperskim po pierwszej połowie tego roku?

Trójmiejski rynek mieszkaniowy zwykle cechuje stabilna relacją między podażą, czyli łączną liczbą mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów, a popytem. Występujące okresowo wahania odbywają się w rozsądnych granicach, co od wielu lat pozwala utrzymywać równowagę. Dla przykładu, w Łodzi obecnie jest duża podaż (nadpodaż) przy stosunkowo niewielkim popycie, co jest wyzwaniem dla rynku i obciążeniem dla deweloperów angażujących spore środki w inwestycje. Mimo występujących regionalnie różnic warto zaznaczyć, że od połowy ub. roku oferta dostępnych mieszkań w skali całego kraju zasadniczo rośnie – obecnie wynosi ona ok. 50 tys. lokali i na ten moment tendencja jest wzrostowa. Jest to pokłosie rozpoczęcia wielu inwestycji w okresie silnego popytu, który w krótkim okresie wygenerował program rządowy „Bezpieczny Kredyt 2%” wygaszony z początkiem br. oraz zapowiedź kolejnego. Na tym tle Trójmiasto wciąż utrzymuje właściwe proporcje, a lokalni deweloperzy działają roztropnie.

Na jakim poziomie prezentuje się poziom liczby sprzedanych mieszkań na rynku po drugim kwartale tego roku?

Pierwsze półrocze zakończyło się dobrym wynikiem dla działających w regionie deweloperów. Według danych Otodom w samym Trójmieście sprzedano 3 378 mieszkań, a uwzględniając całą aglomerację, było to ponad 4 800 lokali. Natomiast w ostatnich dwóch miesiącach zauważamy wyraźny spadek po stronie popytu. W związku z zawirowaniami wokół nowego programu rządowego „Mieszkanie na start” część klientów, którzy potencjalnie mogliby skorzystać z preferencyjnych warunków finansowania zakupu, wstrzymuje decyzje. Stronie popytowej nie pomagają też wysokie nadal stopy procentowe. Deweloperzy dysponują więc solidną, bezpieczną ofertą, ale popyt jest częściowo „w zawieszeniu”. Spadek sprzedaży mieszkań spowodował obniżenie dynamiki wzrostu cen, ale trzeba pamiętać, że dzieje się to przy wysokich kosztach wykonawstwa.. Dla rynku deweloperskiego, który planuje działania w długiej perspektywie ze względu na czas niezbędny do realizacji inwestycji, taka sytuacja rodzi ryzyko stagnacji w niedalekiej przyszłości.

Nadal nie ma rządowego programu wsparcia kupujących pierwsze mieszkanie. Jakie to już przyniosło skutki?

„Mieszkanie na start” wg obecnych projektów, ma wprawdzie ograniczony zasięg oddziaływania (w zasadzie do segmentu popularnego), ale rynkowi potrzebny jest taki długoterminowy impuls popytowy, który stworzy dobry klimat i zachęci do dalszego inwestowania. Jeśli program nie wyklaruje się w ciągu kilku miesięcy, to deweloperzy zaczną ograniczać wprowadzanie nowych inwestycji z uwagi na ryzyko, a to rodzi scenariusz niepożądany, czyli znaczące ograniczenie podaży w przyszłym roku i dynamiczny wzrost cen. Obecną sytuację – niepewności związanej z uruchomieniem nowego programu rządowego – można rozpatrywać na dwóch płaszczyznach. Tego, co mamy dzisiaj i tego, co możemy mieć za jakiś czas. Krótkoterminowo stabilizuje to ceny, gdyż deweloperzy chcą uzyskać wielkość wyprzedaży na wprowadzonych już do realizacji inwestycjach, gwarantującą ich bezpieczne finansowanie. Odrębną kwestią jest perspektywa utrzymania takiego stanu przez dłuższy czas. Niepewność nie sprzyja rynkowi i to zarówno stronie podażowej, jak popytowej, bo trudno jest planować i podejmować decyzje zakupowe, czy inwestycyjne. W interesie wszystkich interesariuszy rynku jest to, aby wsparcie kredytowe osób młodych o słabszej sile nabywczej pojawiło się relatywnie szybko. Jest jeszcze jeden ważny aspekt rynkowy. Uruchomienie programu w tym momencie, kiedy wsparcie finansowania zakupu trafiłoby na relatywnie wysoką podaż, nie rodzi ryzyka gwałtownego wzrostu cen. Ponadto obniża ryzyko stagnacji czy huśtawki popytowo-podażowej, bo deweloperzy mogliby płynnie przejść do planowania kolejnych inwestycji w oparciu o klarowną, długoterminową perspektywę.

Jakie są prognozy dla trójmiejskiego rynku mieszkaniowego na drugą połowę roku?

W obecnej sytuacji druga połowa roku rysuje się stabilnie, choć z przewidywanym lekkim spadkiem. W najbliższych miesiącach nie będzie jeszcze problemu z wyborem mieszkań, ceny też nie powinny znacząco rosnąć, ale perspektywa przyszłego roku, na ten przynajmniej moment wygląda już inaczej. Budowa mieszkań jest energo i pracochłonna. Nie ma tu potencjału do spadku kosztów, wręcz przeciwnie, bo rosną koszty energii. Są też nowe, kosztogenne regulacje, którym trzeba sprostać. Do tego wysokie są również koszty finansowania z uwagi na poziom stóp procentowych. Dlatego deweloperzy nie będą podejmowali nadmiernego ryzyka przez rozpoczynanie nowych inwestycji. Jeśli popyt dalej będzie spadać i nie będzie wyraźnej perspektywy na wzrost, to jesteśmy „w przededniu” ograniczenia wielkości oferty na rynku, a perspektywicznie dostępności mieszkań.