Niekończące się dyskusje o potencjalnych programach rządowych wprowadziły pewną niepewność na rynku deweloperskim. Wojciech Koziorowski, Prezes Zarządu Oddziału Trójmiejskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich opowiada, jak poradzono sobie z tym z trójmiejskiej perspektywy.

Pierwsze półrocze było udane dla pomorskich deweloperów, z dobrymi wynikami. Jak ta sytuacja kształtuje się w drugiej połowie 2024 roku?

Trudno jeszcze podsumować całoroczną sprzedaż, bo nie ma wyników za IV kwartał br., niemniej do tej pory cały ten rok kształtuje się na poziomie około 1500 sprzedanych mieszkań kwartalnie, przy dość dużych, średniomiesięcznych różnicach. Myślę, że ten średni, kwartalny wolumen sprzedaży zostanie utrzymany i znajdzie potwierdzenie również w wyniku za ostatnie 3 miesiące. Sprzedaż kształtuje się dość linearnie w całym 2024 roku, choć należy zaznaczyć, że te 12 miesięcy były wyraźnie gorsze od poprzednich.

Jakie były największe wyzwania rynku mieszkaniowego i branży deweloperskiej w kończącym się 2024 roku?

Niewątpliwie uwagę skupiały niekończące się dyskusje dotyczące tzw. ‘Kredytu 0%’. To czy i kiedy zostanie wprowadzony nowy program rządowy wsparcia kredytobiorców, spowodowało niepewność na części rynku. Klienci z grupy mniej zamożnych, z uwagi na wysokie stopy procentowe, oczekiwali jasnych deklaracji co do kształtu i terminu uruchomienia programu, a to niestety nie nastąpiło. Zamiast tego mieliśmy chaos informacyjny. Zewsząd docierały różne sygnały w zakresie zasad kształtowania się nowego programu, dotyczące np. struktury czy tego, kto w rzeczywistości będzie mógł z niego skorzystać. Czy pula wsparcia będzie ograniczona, czy liczyć się będzie wartość zakupu całego mieszkania czy może cena metra kwadratowego, w końcu jak długo będzie działać? Ten galimatias spowodował pewne perturbacje. Co więcej, publiczna dyskusja sprowadziła się do tego, czy taki program w rzeczywistości wspiera środowisko deweloperskie i banki czy klientów? Podsycając społeczne emocje, próbuje się niestety przenieść na deweloperów odpowiedzialność sektora publicznego za strukturę mieszkalnictwa w Polsce. Uważam, że to nie jest dobra droga. Zdecydowanie wyszło to poza realia funkcjonowania rynku mieszkaniowego, pomija istotę, genezę jego problemów. Mieszkalnictwo jest bez wątpienia ważnym i wrażliwym społecznie zagadnieniem. Było takim zawsze, jeszcze zanim ktokolwiek w Polsce usłyszał o deweloperach. Czy to oznacza, że środowisko deweloperskie należy dzisiaj piętnować za sytuację szeroko pojętej dostępności mieszkań? Warto zwrócić tutaj uwagę, że poprzednie dyskusje o branży dotyczyły bardziej standardów inwestycji realizowanych przez deweloperów i mogliśmy na to we właściwy sposób zareagować. Wskazywaliśmy na dobre przykłady i transparentność działań. Nie uciekaliśmy od odpowiedzialności za negatywne zjawiska, które – co należy podkreślić – choć marginalne w skali całego rynku, to jednak wymagają zdecydowanych działań. Niedawno jako związek przyjęliśmy Kodeks Dobrych Praktyk, chcąc wzmacniać standardy i rozpowszechniać dobre przykłady działań na całym rynku deweloperskim, nie tylko wśród naszych członków.

Jak lokalni deweloperzy oceniają obecną sytuację na rynku i perspektywę na kolejny rok?

Sytuacja jest stabilna, oceniam ją jako bezpieczną dla deweloperów i naszych klientów. Trójmiasto ma dobrą relację między liczbą mieszkań dostępnych na rynku a bieżącą sprzedażą. Obecnie w ofercie jest ok. 6800 mieszkań (dotyczy Trójmiasta w granicach administracyjnych), co daje czas wyprzedaży ok. 4,6 kwartału i to jest modelowa relacja. Klienci mają w czym wybierać, a deweloperzy nie są obciążeni nadmiernym ryzykiem. Taki stan utrzymuje się w Trójmieście od lat. Lokalni deweloperzy mają zdolność dobrego bilansowania i dopasowywania oferty do tego, co dzieje się na rynku. W innych ośrodkach bywa różnie. W Warszawie też jest stabilnie, ale są rynki mniej zrównoważone, jak Łódź czy Poznań. Patrząc na cały rynek, od kilku kwartałów obserwujemy utrzymującą się przewagę podaży nad popytem, więc oferta cały czas rośnie. Przewidujemy, że istotne zwiększenie sprzedaży nastąpi w momencie spadania stóp procentowych. Spodziewaliśmy się tego pod koniec przyszłego roku, choć ostatnie prognozy są mniej optymistyczne. Kolejne kwartały mogą upłynąć pod znakiem stabilizacji, punktowo nawet stagnacji i nie należy się spodziewać szczególnych wzrostów po stronie popytowej, co oczywiście znajdzie odbicie w podaży nowych mieszkań. Bardziej pozytywne prognozy rysują się dopiero w horyzoncie 2026 roku. Perspektywicznym wyzwaniem na tamten rok i późniejsze lata są skutki zmiany ustawy o planowaniu przestrzennym. Miasta i gminy z widocznym wysiłkiem usiłują sprostać narzuconym ustawowo terminom wprowadzenia Planów Ogólnych. Jeżeli im się to nie uda, a ustawodawca nie zmieni obecnie obowiązujących terminów, czekają nas w obszarze przygotowania nowych inwestycji perturbacje o trudnej do określenia skali.

Czy to oznacza, że deweloperzy przestali wierzyć w nowy program rządowy, bo przecież wciąż mówi się o nim w perspektywie 2025 roku?

Program „Bezpieczny Kredyt 2%” zatrząsnął rynkiem. Spowodował aktywizację dużej grupy klientów, czego efektem był duży, skokowy wzrost sprzedaży w ubiegłym roku, z towarzyszącym mu wzrostem cen. Nowy program „0%”, będący wciąż na etapie zapowiedzi, ma być limitowany, więc nie wywoła takich wstrząsów. Deweloperzy przygotowywali się na jego uruchomienie. Wyprzedzająco zwiększyli podaż mieszkań, aby uniknąć perturbacji z 2023 roku. Można powiedzieć, że obecny, zauważalny wzrost podaży to w pewnym sensie „zasługa” tego programu, mimo iż nie został jeszcze uruchomiony i nie ma pewności, czy w ogóle zostanie. Deweloperzy są gotowi, aby obsłużyć popyt, który potencjalnie może on wygenerować, kiedy wejdzie w życie. Spoglądając wstecz, w okresie ostatnich 20 lat zawsze była jakaś forma wspierania kredytobiorców, choć różnie nazywana i uwarunkowana. Obecnie jej nie ma i nie wydaje się to dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza że mówimy głównie o osobach młodych, gorzej sytuowanych. Takie wsparcie jest zasadne, tym bardziej że kredyty mieszkaniowe w Polsce, mimo że są zaciągane na długi czas, często na 3 dekady, spłacane są średnio w kilkanaście lat. Dla wielu osób taka forma wsparcia jest impulsem na początkowym etapie rozwoju kariery zawodowej. Działa mobilizująco i potrafią to dobrze wykorzystać.

Rozmawiał: Przemysław Schenk