Pomorski rynek deweloperski kończy 2025 rok w dobrej kondycji, choć z wyraźnymi różnicami między segmentami. O szczegółach opowiada Wojciech Koziorowski, Prezes Zarządu Oddziału Trójmiejskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Pierwsze półrocze było udane, z dobrymi wynikami dla pomorskich deweloperów. Jak ta sytuacja wyglądała w drugiej połowie 2025 roku?

Wyniki były dobre, chociaż trzeba tutaj podkreślić, że dynamika sprzedaży mieszkań była zróżnicowana w zależności od segmentu rynku. W popularnym liczba dostępnych lokali i wprowadzeń wciąż była umiarkowana, co przy sporym popycie spowodowało znaczną wyprzedaż oferty. Nieco inaczej sytuacja wyglądała w segmencie mieszkań o podwyższonym i wysokim standardzie. Tutaj mieliśmy wysoką ofertę, co przełożyło się na niższą dynamikę sprzedaży. Warto przy tym zaznaczyć, że Trójmiasto na tle innych aglomeracji charakteryzuje się jednym z największych udziałów mieszkań o podwyższonym oraz wysokim standardzie w całej ofercie, co wynika ze specyfiki regionu.

Jakie towarzyszą odczucia po całym 2025 roku z punktu widzenia pomorskich deweloperów?

Obserwujemy pewne uspokojenie, niestety również z elementami chaosu. Z jednej strony mamy pozytywne trendy, spadają stopy procentowe, co przekłada się na większą zdolność kredytową i stymuluje sprzedaż mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym, więc jest  stabilność. Zaimplementowaliśmy skutecznie jako branża ustawę o jawności cen. Wpłynęła ona na zmianę zachowań klientów oraz strategie i techniki sprzedażowe deweloperów, jednak przedwczesne jest wyciąganie ostatecznych wniosków – będzie na to czas za ok. 6 miesięcy. Z drugiej strony toczą się poważne dyskusje w obszarze legislacji i czekają nas istotne zmiany, które będą oddziaływać na rynek. Jednym z wielu takich obszarów jest regulacja najmu krótkoterminowego, która ogranicza chęć inwestorów indywidualnych do zakupu nieruchomości. W tym obszarze pojawiają się rywalizujące ze sobą projekty – rządowy i poselski, każdy o różnej konsekwencji regulacji. Mowa jest o podatku quasi „katastralnym”, a w istocie o podatku od liczby posiadanych mieszkań. Swoje dokłada też sytuacja geopolityczna. Wszystko to sprawia, że pieniądze, które mogłyby być inwestowane w Polsce trafiają na rynki nieruchomości innych krajów europejskich.

Na jakim poziomie prezentuje się poziom liczby sprzedanych mieszkań na rynku po 2025 roku?

Nie ma jeszcze danych, więc trudno to precyzyjnie ocenić. W segmentach podstawowym i średnim wyniki sprzedaży będą zapewne lepsze, niż planowane. W wyższym oraz premium raczej odwrotnie, niższe od założeń firm deweloperskich. Po wzroście średniej ceny ofertowej widać, że w tym roku dużo wprowadzeń dotyczyło wyższych segmentów. Mamy nierównomierny rozkład w segmentach, co jednak nie zaburza ogólnej stabilności rynku trójmiejskiego.

Jakie są Pana prognozy dla pomorskiego rynku deweloperskiego na 2026 rok?

To, co nas czeka w przyszłym roku, określiłbym jako umiarkowaną stabilność. Sądzę, że szczególnie w segmencie popularnym i średnim będziemy obserwować dość dynamiczny wzrost z racji prognozowanych, kolejnych obniżek stóp procentowych. Czekają nas jednak wyboje na tej drodze. Plany ogólne i Zintegrowane Plany Inwestycyjne, ustawa schronowa, wspomniana już regulacja najmu krótkoterminowego – wiele z tych kwestii zapewne się rozstrzygnie, przestanie być obszarem spekulacji (co akurat pozytywne) i wejdzie w życie. Do tej nowej rzeczywistości rynek będzie się musiał jednak dostosować. ZPI to będzie pewna kompetencja, którą musimy zdobyć, żeby przekuć to na efektywną działalność deweloperską we współpracy z samorządami. Przy czym to jest nowa rzecz dla wszystkich – dla lokalnych społeczności, dla samorządów i dla nas deweloperów. Część inwestorów oraz gmin prowadziła nieco zbliżone procedury w oparciu o ustawę „Lex deweloper” i ma stosowne doświadczenie, ale jest to zdecydowana mniejszość. Można przewidywać, że na początku pojawią się perturbacje. Na horyzoncie są też jeszcze zmiany w ustawie o planowaniu. Mam nadzieję, że w toku prac uda się np. uelastycznić definicję inwestycji towarzyszącej, co da więcej możliwość nam wszystkim. Zobaczymy też, jak zostanie zaimplementowana ustawa schronowa. Pojawią się pierwsze realizacje, które pokażą, z czym się mierzymy. Póki co zmiany dotyczące warunków technicznych budynków wydają się podążać w dobrym kierunku, ale to wszystko musi się urzeczywistnić. Ustawa schronowa i towarzyszące jej rozporządzenie spowodują w pierwszej połowie roku wysyp pozwoleń opartych o obecny status prawny. Warto rozumieć, co będzie leżało u podstaw takiego stany rzeczy. To, co się dzieje na świecie i niepewność sytuacji geopolitycznej może mieć w dłuższej perspektywie swoje odbicie w realnej gospodarce oraz nastrojach konsumenckich, choć na razie nieźle się temu opieramy. Oby tak dalej.

Rozmawiał: Przemysław Schenk

fot. materiały prywatne