Kolejne półrocze na rynku nieruchomości stoi pod znakiem rekordów. Deweloperzy budują w tempie szaleńczym, a inwestorzy lokują środki licząc na zysk okraszony minimalnym ryzykiem. Eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości uczulają, iż na horyzoncie widać czarne chmury. Po latach wzrostu cen mieszkań tego rodzaju forma inwestycyjna staje się coraz bardziej ryzykowna.

Powtórka z rozrywki?

Dylemat przyświecający inwestorom od lat skupia się na zakupie mieszkania, bądź inwestycji w lokatę. W czasach załamań rynkowych to właśnie druga opcja z ekonomicznego punktu widzenia była korzystniejsza. Było tak na przełomie 2007 i 2008 roku. Wówczas osoby inwestujące w mieszkanie u szczytu hossy mogły pluć sobie w brodę obserwując jak w kolejnych miesiącach ceny mieszkań lecą na łeb oraz szyję. Obecna sytuacja jest poniekąd analogiczna, a wszystko za sprawą nadchodzącego wielkimi krokami spowolnienia gospodarczego, które prędzej, czy później odciśnie swój ślad na wspomnianym rynku nieruchomości. Czy oznacza to powtórkę z rozrywki?

Liczby bywają złudne

Hossa mieszkaniowa trwa nieprzerwanie, a jej szczyt zdaje się być odległy z przyziemnej perspektywy. Świadczą o tym dane zawarte w raporcie Głównego Urzędu Statystycznego. Z analiz wynika, że w pierwszych półroczu 2019 roku oddano do użytku 94.7 tysięcy mieszkań. To o 14.4% więcej niż w analogicznym okresie roku minionego. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 58.8 tysięcy mieszkań, czyli 22.4% więcej, zaś inwestorzy indywidualni 33.4 tysiące mieszkań – tj. o 2.2% więcej niż w pierwszych sześciu miesiącach roku 2018. Paradoksalnie obszarem najaktywniejszym są obiekty komunalne, społeczne, czynszowe oraz zakładowe, których liczba wynosi 1665 mieszkań, czyli aż o 50 % więcej niż w pierwszych dwóch kwartałach zeszłego roku. Liczby zawarte w raportach mogą złudnie wskazywać na złote czasy rynku mieszkaniowego. W praktyce jednak istnieje kilka przesłanek mówiących o tym, że mamy do czynienia ze wstępną fazą okresu spowolnienia. Przesłanki te również zawarto w liczbach – te z kolei figurują w nieco głębszych statystykach. O ile historyczny rekord związany z mieszkaniami oddanymi do użytku jest niczym innym, jak ostatnim etapem procesu, o tyle raporty mówiące o wydanych pozwoleniach na budowę nie nastrajają optymizmem. Ale od początku… Aby oddać mieszkanie do użytku najpierw trzeba je wybudować. Żeby rozpocząć proces budowy należy uzyskać pozwolenie. Takowe deweloperzy uzyskali 77.7 tysięcy razy, a zatem wydano 5% mniej pozwoleń niż w pierwszym półroczu minionego roku. Oznacza to ni mniej, ni więcej, że zapał deweloperów stygnie, a rekordy, którymi możemy się chwalić dotyczą wyłącznie skali mieszkań oddanych do użytku.

Na razie bez rewolucji

Krzywa ukazująca 12-miesięczne okresy rozpoczętych budów nie rośnie od kilku miesięcy. Warto podkreślić, że nie mamy tu do czynienia z jej gwałtownym załamaniem, a zaledwie spokojnym zatrzymaniem trendu wzrostowego. W owym kontekście trudno spodziewać się rewolucji znanej nam z roku 2008. Gama czynników wzbraniających rynek przed spektakularnym spadkiem cen jest dość szeroka. Do najważniejszych zaliczamy niskie stopy procentowe, wysokie ceny materiałów oraz korzystniejszą sytuację materialną Polaków. Dane ukazują, iż ceny mieszkań wzrosły od roku 2013 o około 20%. Dokładnie taki sam procent dotyczy średnich wzrostów wynagrodzeń. Efekt? Dynamika cen wzrostu wyhamuje w kolejnych miesiącach, a spadki pozostaną umiarkowane. Jeśli w miastach ze zwiększonym potencjałem nastąpi niewielki wzrost wartości nieruchomości, to jak przewidują eksperci będzie to naturalne zjawisko organicznego wzrostu cen. Zjawisko nie niebezpieczne.