Noworoczna lampka szampana bez względu na jakość trunku musiała rozpieszczać podniebienia inwestorów oraz deweloperów związanych z rynkiem nieruchomości. Miniony rok zaliczamy do najbardziej udanych w historii rodzimego rynku. Mimo to, z głosów niektórych ekspertów owego segmentu coraz częściej pobrzmienia sceptycyzm. Nadchodzące miesiące mogą przysporzyć uczestnikom rynku kilku palących aspektów. Jakich?

Zanim o frazach „ku przestrodze”, skupmy się na pozytywach, które również towarzyszą prognozowaniu. Faktem, który należy odnotować jest nieustannie rosnący popyt na mieszkanie nowe, słowem – budujemy dużo i kupujemy dużo. Żeby nie pozostać gołosłownym warto odwołać się do statystyk publikowanych w raportach GUS. Wynika z nich, iż w okresie od stycznia do listopada minionego roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 220 tysięcy mieszkań. W ostatnich dwóch miesiącach roku 2019 liczba ta wzrosła do 240 tysięcy. Jak owe dane mają się do prognozowania? Otóż 90% tych mieszkań zostanie oddanych do użytku w nadchodzących miesiącach, co sprawia, że korzystne statystki mogą stać się iluzją przysłaniającą potencjalne problemy.

Coś siał w młodości…

Młodzi ludzie skupiają się w centrum uwagi, ale też w centrach wielkich aglomeracji, bowiem najwyższy procent inwestycji w nieruchomości przeznaczone pod wynajem stoi po stronie osób młodych. Ceny najmu tego typu apartamentów rosną z miesiąca na miesiąc, a popyt? Popyt także rośnie.. Co ciekawe na przełomie dekad dotyczył on głównie osób młodych. Trójmiasto, podobnie jak Warszawa, Wrocław, Poznań, ba – nawet Białystok, – duże miasta przyciągają młodzież z różnych względów. Te najpopularniejsze to ciekawa praca i podążająca za nią dobra płaca. A jako, że w pracy spędza się większość czasu, dobrze jest mieć apartament ulokowany w pobliżu. W tym miejscu warto odnieść się do lustrzanego odbicia statystyk, które dotyczą Warszawy. Otóż z Miastem Stołecznym związane są pewne normy, które zwiększają przewidywalność inwestycyjną. Wysokie ceny mieszkań przełożyły się na obniżenie stopy zwrotów dla inwestorów, którzy stawiają pierwsze kroki w skali rynku. Obecnie średnia stopa zwrotu oscyluje w granicach 6%. To wciąż dużo, zwłaszcza jeśli zestawimy ową wartość na tle innych możliwości inwestycyjnych. Prawdopodobieństwo wzrostu cen w dużych miastach jest wysokie, ale wciąż nie tak duże, jak w przypadku innych europejskich metropolii. Które mieszkania sprzedają się najlepiej? W dużych miastach największą popularnością cieszą się niewielkie apartamenty (30-55m kw.) Zakup mieszkań o tej powierzchni wyniósł 36% wszelkich transakcji. Szacunki NBP z II kwartału 2019 roku ukazują, że aż 42% tego rodzaju transakcji stanowiły inwestycje i wszystko wskazuje na to, że trend ten utrzyma się w roku 2020.

.

Idylliczny krajobraz w tle

Niewiele wskazuje na to, że pierwszy kwartał lat 20’ będzie spektakularny i rewolucyjny. Większość trendów pozostanie niezmienna, zaś krzywa diagramu inwestycyjnego nie powinna się odchylać w którąkolwiek ze stron. Orężem w dłoni optymistów pozostaje korzystny poziom PKB, za którym kolejno zmierza rekordowo niskie bezrobocie, a potem wyższe wynagrodzenie, które umożliwia odkładaniem oszczędności. Te najprościej lokować w formę nieruchomości, co zdają się zauważać banki, które prześcigają się w szerokiej dostępności i skróconym czasie realizacji uzyskania kredytów hipotecznych. Sen z powiek optymistów spędza nieuniknione nadejście spowolnienia gospodarczego. Część ekspertów ze świata nieruchomości uważa, że jego wymiar nie powinien przyczynić się do pogorszenia rynkowej kondycji. Dowodem jest prosty kazus, który zakłada wycofanie środków z giełdy w przypadku nastania kryzysu. Pozyskane środki z ekonomicznego punktu widzenia należy ulokować w formę bezpieczną. A za taką niezmiennie uchodzi nieruchomość.

Wybuchowa mieszanka

W roku 2020 będzie kontynuowana umiarkowana korekta wolumenu sprzedaży mieszkań deweloperskich. O jej zakończeniu i ponownym wzroście kontrakcji mowy być nie może. Nawet w przypadku założenia, że spowolnienie gospodarcze nastanie, a jego efektem stanie się postępująca drożyzna – optymizm konsumencki stanie się odczuwalny także dla rynku mieszkaniowego. Bynajmniej kluczowym kryterium nie pozostaną tu rosnące ceny obiektów. Spowolnienie odciśnie piętno na parametrach związanych z nieruchomością. Finalnie scenariusz związany z okresowym załamaniem popytu jest możliwy. Z drugiej strony ze sytuacji pozornie niekorzystnej, można wyciągnąć pozytywy. Warunek? Powinniśmy rychło w czas zareagować. Pogorszenie stanu środowiska gospodarczego w branży deweloperskiej spowoduje nasilenie akcji promocyjnych nowych inwestycji mieszkaniowych. I o ile powszechna przecena lokali budowlanych nie wchodzi w grę, o tyle poziom rywalizacji o potencjalnego klienta pośród grup deweloperskich wzrośnie. Owe czynniki w pewien sposób przypominają mieszankę wybuchową. Bez względu na rozwój sytuacji rynkowej jedno jest pewne – ewentualny wybuch nie będzie brzemienny w swych skutkach.

Paweł Grabowski,
Właściciel Big Property

W 2020 roku nieruchomości będą niezmiennie dobrą inwestycją. Spodziewamy się dalszych wzrostów cen nieruchomości w każdym segmencie zarówno mieszkań i domów, lokali użytkowanych i nieruchomości komercyjnych oraz gruntów. Mimo, że czynsze najmu nieruchomości nie rosną proporcjonalnie do wzrostu cen, nadal są atrakcyjną i bardzo bezpieczną inwestycją. O ile rosnąca podaż mieszkań może doprowadzić do wyhamowania wzrostów czynszów najmu, o tyle czynsze nieruchomości komercyjny powinny rosnąć ze względu na ograniczoną dostępność lokali i podaż nienadążającą za popytem. Szczególnie poszukiwane będą lokale handlowe wynajęte długookresowo dla sieciowych najemców.

Michał Walaskowski,

Współzałożyciel – firma 3QQ

Rodzaj nieruchomości w którą najlepiej inwestować należy określić po zdefiniowaniu swoich potrzeb inwestycyjnych. Każdy inwestor może mieć inne oczekiwania od nieruchomości inwestycyjnej. Jeżeli inwestor kupuje nieruchomość, która ma być bardzo płynnym i pewnym aktywem, to jednym z takich będzie z pewnością mieszkanie w nowym budownictwie – np. w sąsiedztwie centrów biznesowych. Stopa zwrotu będzie jednak w takim wypadku stosunkowo niska. Jeżeli zaś inwestora interesuje wysoka rentowność z wynajmowanych nieruchomości, to warto pomyśleć o domu na obrzeżach miast, gdzie cena za m2 jest niska, a dom można wynająć firmie budowlanej, która zapłaci stosunkowo wysoką stawkę na cele mieszkaniowe. Mamy także inwestorów, którzy oczekują wysokiego wzrostu wartości nieruchomości na przestrzeni kolejnych lat. Wówczas warto zastanowić się nad zakupem nieruchomości mieszkaniowej w dzielnicach w dobrej lokalizacji, które w najbliższych latach objęte są planem rewitalizacji.