Pandemia koronawirusa SARS-Cov-2 wyrządziła szkody na całym świecie paraliżując przedsiębiorstwa. Zasady prowadzenia działalności gospodarczej uległy drastycznej zmianie, a zamknięcie centrów handlowych doprowadziło do kryzysu największych marek. Pandemia szczególnie dotknęła branżę turystyczną. Zamknięcie granic, odwołanie lotów, zakaz podróży, przemieszczania się- to wszystko doprowadziło do braku zainteresowania akcesoriami podróżnymi. Finalnie przedsiębiorcy nie osiągnęli prawie żadnych przychodów, a jednocześnie zmuszeni są do ponoszenia kosztów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, w tym pensji pracowników i należności publicznoprawnych.

Wraz z ponownym otwarciem galerii handlowych przedsiębiorcy nie są w stanie wygenerować obrotu ze sprzedaży na poziomie sprzed wprowadzenia stanu pandemii. Brak osiągania dochodu powoduje zwiększające się zobowiązania wobec Wynajmującego. Najemcy nie są w stanie regulować czynszu w dotychczasowej wysokości. Nie są też w stanie złożyć Wynajmującym bezwarunkowej i wiążącej oferty. W sytuacji obciążenia wysokim czynszem najmu, ogromnymi karami umownymi i obawą skorzystania z zabezpieczeń w postaci poddania się dobrowolnej egzekucji konieczne jest podjęcie kroków prawnych pozwalających zabezpieczyć słuszny interes Najemcy.

Najemcy lokali nie są bezsilni w walce z Wynajmującymi- galeriami handlowymi. Najemca ma możliwość skierowania przeciwko Wynajmującemu pozwu o uregulowanie przez Sąd na podstawie art. 3571 kodeksu cywilnego stosunków stron w ramach umowy poprzez orzeczenie jej rozwiązania lub znacznego obniżenia wysokości czynszu najmu i opłat dodatkowych. Ta klauzula ma zastosowanie tylko wtedy, gdy strony nie mogły przewidzieć nadzwyczajnej zmiany stosunków. Jak wskazuje orzecznictwo zmiana oznacza zdarzenia zewnętrzne względem stron o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron i zupełnie wyjątkowe. Mamy do czynienia z wyjątkową sytuacją. Nikt nie przewidział pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 i jej skutków.

Wniesienie wniosku o udzielenie zabezpieczenia jest jednym z dostępnych środków ochrony Najemcy. Dzięki niemu możliwe jest uregulowanie stosunku prawnego stron na czas postępowania sądowego. Celem wniesienia powództwa Najemca powinien zgromadzić stosowną dokumentację. Ustalenie przez Sąd stawki minimalnej czynszu na czas trwania postępowania sądowego zapewnia Najemcy należytą ochronę przed poniesieniem rażącej straty i być może upadłością, jednocześnie nie powoduje pokrzywdzenia Wynajmującego. W okresie zakazu handlu w galeriach handlowych prowadzone są działalności przedsiębiorców branży spożywczej, drogeryjnej i farmaceutycznej, co powoduje, iż nie są one pozbawione w przeciwieństwie do Najemcy, możliwości dalszego zarobkowania.

W uzasadnieniu do projektu tzw. „Tarczy antykryzysowej” wskazano, iż co do zasady stan zagrożenia epidemicznego, epidemia lub pandemia, jako zdarzenia związane z siłami przyrody są uznawane za siłę wyższą. W zależności od okoliczności danej sprawy mogą być uznawane za nadzwyczajną zmianę stosunków między Wynajmującym a Najemcą, uzasadniającą co najmniej zmianę treści zobowiązania dłużnika albo obu stron. Zmiana okoliczności wywołana wprowadzeniem zakazu działalności w dużych obiektach handlowych, jako nagła i całkowicie niezależna od stron, uzasadnia znaczące zmniejszenie czynszu w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Najemca posiada interes prawny w uzyskaniu zabezpieczenia. Powinien on wnosić o udzielenie zabezpieczenia powództwa poprzez unormowanie praw i obowiązków stron na czas trwania postępowania. Oczywiście zawsze istnieje możliwość zmiany czy modyfikacji sposobu zabezpieczenia w przypadku radykalnej zmiany okoliczności faktycznych.

Reasumując, przedsiębiorca nie pozostaje bez narzędzi prawnych umożliwiających mu zmianę istniejącego stosunku prawnego z właścicielami galerii handlowych. Ma szansę skutecznie stawić czoła Wynajmującemu poprzez żądanie ustalenia przez Sąd nowych warunków mając na uwadze nadzwyczajną zmianę okoliczności. Najnowsze orzecznictwo jest dowodem na to, iż sądy praktykują opisane w niniejszym artykule rozwiązanie dla Najemcy.

radca prawny

Ryszard Stopa

Kancelaria Radcy Prawnego