Od pewnego czasu rząd pracuje nad wprowadzeniem projektu, który będzie gromadzić dane z rynku sprzedaży nieruchomości. Głosy wśród deweloperów są podzielone.

Wzmocnienie pozycji negocjacyjnej osób kupujących mieszkania jest głównym celem stworzenia Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Portal będzie też narzędziem pomocnym dla profesjonalistów planujących inwestycje mieszkaniowe oraz dla instytucji publicznych odpowiedzialnych za wparcie mieszkalnictwa. Natomiast ta inicjatywa ma być prowadzona przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG).

Większy dostęp do informacji

Ten projekt umożliwi powszechny dostęp do informacji statystycznych o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym i wtórnym (średnich lub medianach), generowanych w oparciu o parametry wybrane przez użytkownika, czyli m.in.: lokalizacja, okres, typ rynku, rodzaj nieruchomości, liczba pokoi, powierzchnia użytkowa, umiejscowienie na danej kondygnacji etc.

Warto też zaznaczyć, że w Portalu DOM będą gromadzone trzy rodzaje danych: z rynku pierwotnego dotyczące umów w zakresie mieszkań i domów jednorodzinnych objętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, z rynku pierwotnego dotyczące umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych nieobjętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych (głównie deweloperów) nieobjętych obowiązkiem zgłaszania danych do Ewidencji. Nie zabraknie też danych z rynku pierwotnego i wtórnego przekazywanych przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

– Jesteśmy jednym z nielicznych deweloperów, który otwarcie informuje o cenach mieszkań na stronach swoich inwestycji. Upraszcza to proces zakupowy, pozwala klientom wybrać lokal najlepiej dopasowany do ich możliwości oraz zaplanować finansowanie. Baza ułatwiająca porównanie cen w określonej lokalizacji może być przydatna, lecz niewystarczająca bez analizy pozostałych cech danej nieruchomości. Poszczególne inwestycje różnią się standardem, skalą oraz wieloma indywidualnymi parametrami, np. takimi jak energooszczędność. Jestem zdania, że przejrzystość cenowa to dobry standard rynkowy. Natomiast trudno spodziewać się, że po wprowadzeniu planowanego instrumentu ceny nieruchomości nagle spadną. Jedynie oferenci, zwłaszcza operujący na rynku wtórnym, urealnią swoje wyjściowe oczekiwania. Efekty, jak również obowiązki wobec deweloperów, związane z wdrożeniem narzędzia, łatwiej będzie ocenić na bardziej zaawansowanym etapie legislacyjnym, gdy znane będą konkretne rozwiązania i wymogi – Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal.

– Dopóki nie poznamy szczegółów dotyczących Portalu DOM, w tym jego konstrukcji, a przede wszystkim jakości danych i sposobu ich prezentacji, trudno jednoznacznie wypowiedzieć się na jego temat. Zgodnie z założeniami, portal ma prezentować odpowiednio zagregowane informacje statystyczne dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych, uniemożliwiające jednak identyfikację szczegółów konkretnych transakcji. Tego typu dane kwartalne dla poszczególnych miast publikuje już m.in. NBP. Łatwiejszy dostęp do danych z pewnością będzie pomocny dla kupujących oraz deweloperów. Nie sądzę, aby sama dostępność tych danych miała wpływ na obniżenie cen mieszkań. Ceny nieruchomości są zmienne i zależne od rynku, a proces zakupu od momentu rezerwacji mieszkania, podczas której cena zostaje „zamrożona”, do podpisania umowy deweloperskiej może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. W związku z tym dane dostępne na portalu mogą nie być w pełni aktualne. Dodatkowo, cena konkretnego mieszkania w ramach jednej inwestycji zależy od kilku czynników, takich jak układ pomieszczeń, powierzchnia, piętro, orientacja względem stron świata, czy wielkości balkonu lub tarasu. W rezultacie cena za mkw. mieszkania może się różnić nawet o 6 tys. w ramach tej samej inwestycji. Należy również uwzględnić różnice w standardzie wykończenia i polityce sprzedaży pomiędzy sąsiadującymi projektami – Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.

– Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, zakładający stworzenie Portalu DOM, to krok w stronę większej transparentności rynku nieruchomości, który może przynieść korzyści nabywcom i deweloperom. Dostęp do cen transakcyjnych na rynku pierwotnym oraz wtórnym z pewnością ułatwi podjęcie bardziej świadomych decyzji zakupowych. Jednakże, proponowany sposób prezentowania cen oparty na minimum sześciu transakcjach rodzi wątpliwości, szczególnie w mniejszych miastach, gdzie ich liczba może być ograniczona, co w efekcie utrudni uzyskanie reprezentatywnych danych. Ponadto, nieuwzględnienie standardu nieruchomości, szczególnie na rynku wtórnym, może prowadzić do niepełnego obrazu wartości prezentowanych ofert. Problematyczny może okazać się także długi okres pomiędzy zawarciem umowy na rynku pierwotnym a odbiorem lokalu. To sprawi, że cena transakcyjna nie zawsze będzie odzwierciedleniem aktualnych realiów rynkowych. Portal może być użytecznym narzędziem, szczególnie dla bardziej doświadczonych uczestników rynku. Jednak bez odpowiedniej edukacji użytkowników, którzy mogą nie znać subtelnych różnic pomiędzy ceną ofertową, transakcyjną a rynkową, narażamy się na błędne interpretowanie informacji przez potencjalnych nabywców – Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom.

Materiał powstał we współpracy z Dompress.pl.