Według danych przygotowanych przez JLL sprzedaż mieszkań w największych miastach w Polsce mimo kilkuprocentowego wzrostu pozostawiała wiele do życzenia.

W całym roku na sześciu największych rynkach sprzedano niecałe 40 tys. jednostek, czyli o ponad 31% mniej niż w całym 2023 roku. Powodem słabszej sprzedaży był chaos związany z programem mieszkaniowym kredyt „na Start” oraz wyraźne wyhamowanie popytu inwestycyjnego. Podobnie sytuacja kształtowała się w Trójmieście. W skali całego 2024 roku sprzedaż stanowiła około dwóch trzecich wyniku z roku poprzedniego. Deweloperzy sprzedali 6,2 tys. mieszkań.

Duży postęp

Natomiast wzrost zanotowano po stronie podaży. W całym 2024 roku w Trójmieście wprowadzono 7,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 35% rok do roku. W IV kwartale pojawiło się na rynku znacznie więcej mieszkań niż sprzedano. W rezultacie oferta w Trójmieście wzrosła o prawie 11% kdk, osiągając poziom blisko 7,5 tys. mieszkań. Wydłużył się zatem czas wyprzedaży, ale nadal pod względem relacji wielkości oferty do rocznej sprzedaży Trójmiasto pozostaje rynkiem bliskim równowadze popytowo-podażowej.
Ceny mieszkań w ofercie trójmiejskiej w IV kwartale wzrosły o 2,2%, co było efektem wprowadzenia droższych lokali – o 4,8% droższych niż w poprzednim kwartale. Średnie ceny mieszkań sprzedanych również odnotowały wzrost kwartalny o 5,2%, osiągając poziom 15,9 tys. zł/m².

– W ubiegłym roku na rynku trójmiejskim sprzedano nieco ponad 6200 mieszkań. Jest to wyraźnie mniej niż w 2023 roku, w którym jednak działał program rządowy wsparcia kredytobiorców. Wynik za ostatni kwartał był porównywalny z latami wcześniejszymi, kiedy popyt nie był dodatkowo stymulowany. Obserwowaliśmy też kontynuację trendu związanego z przesuwaniem się oferty w kierunku mieszkań droższych i premium, co odpowiada wprost sytuacji po stronie popytowej. Wciąż wysokie stopy procentowe ograniczają możliwości klientów finansujących zakup nieruchomości przede wszystkim kredytem, czyli głównie kupujących pierwsze mieszkanie, młodych ludzi. Mimo zapowiedzi nie doczekali się oni uruchomienia nowego programu rządowego. Bieżący rok powinien być już jednak bardziej przewidywalny. Mimo wysokiej podaży na koniec roku na poziomie blisko 7,5 tys. lokali (był to drugi najwyższy w historii wynik od 2008 roku) sytuacja na trójmiejskim, jeśli chodzi o relację popytu do podaży. Lokalni deweloperzy działają zgodnie z gdańską maksymą nec temere nec timide, czyli ani pochopnie lub bojaźliwie. Warto przy tym zaznaczyć, że procesy inwestycyjne się wydłużają, co mimo obecnej zwyżki będzie negatywnie wpływać na podaż. Krótkookresowo deweloperzy nie mają możliwości reagowania na zmieniającą się sytuację na rynku, nie są w stanie ani zatrzymać, ani przyspieszyć pewnych procesów. W IV kwartale 2024 roku wszystkie trzy wskaźniki średnich cen mieszkań (wprowadzonych, w ofercie i sprzedanych) osiągnęły rekordowe wartości. Pomimo informacji w mediach o obniżkach średnia cena mieszkań w ofercie wzrosła o 2,2% (do poziomu ok. 16 780 zł za m kw.). Wzrost zaobserwowano również w zakresie cen mieszkań sprzedanych i tych wprowadzonych do oferty. W ocenie wielu interesariuszy rynek mieszkaniowy, a przede wszystkim klienci o mniejszej sile nabywczej, mniej zarabiający, potrzebują dopracowanego, długofalowego programu wsparcia. Takiego, który nie będzie też powodował perturbacji na rynku, nie wywoła gwałtownego wzrostu popytu, a przez to też cen – mówi Magdalena Wróbel, Dyrektor Oddziału Trójmiejskiego PZFD.

Największe oddziaływanie rynkowe

Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek jest poziom stóp procentowych i prognozowana obniżka jeszcze w roku 2025. Na dziś nie jest jednak pewna skala tych obniżek ani tempo ich wprowadzania. Znaczenie może mieć także pojawienie się jakiejś formy wsparcia dla klientów kupujących swoje pierwsze mieszkanie ale na dziś nie są znane założenia dotyczące ewentualnego programu mieszkaniowego, bazującego jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologi (MRiT) na funkcjonującym w latach 2014-2018 programie MdM (mieszkanie dla Młodych).

Przemysław Schenk/materiały prasowe