Z Tomaszem Kwiatkowskim z IFMA Polska rozmawia Anna Walk.

Panie Tomaszu, co zmieniło się na rynku nieruchomości biurowych w zakresie usług property oraz facility management przez ostatnie 15 lat.

– Właściwie wszystko. Wraz ze wzrostem liczby budynków biurowych pojawiały się nowe firmy świadczące różnego rodzaju usługi. Rynek -dojrzał. Przejęliśmy dużo know-how dzięki firmom zagranicznym, ale także polskie spółki mają swój znaczący wkład w rozwój branży. Aktualnie umacnia się rynek najemców, którzy coraz więcej oczekują od firm zarządzających (property management) nie tylko w zakresie podstawowych usług (jakimi są, obsługa instalacji budynkowych, optymalizacja kosztów, aranżacje powierzchni, zarządzanie mediami) ale również coraz większy nacisk kładziony jest na usługi wykraczające poza ten obszar. Właściciele prześcigają się w akcjach społeczno-marketingowych. Organizowane są akcje promujące aktywny styl życia -np. przyjazd do biura na rowerze, biegi po schodach, akcje krwiodawstwa , pokazy aut , akcje świąteczne, wystawy, kino letnie, Dzień Dziecka itp… Właściwie staje się to powoli standardem. Hole i recepcje coraz częściej zmieniają wygląd. Coraz większą uwagę zwraca się na zieleń w budynkach. Najnowszy projekt Olivia Star będzie połączony z przeszklonym ogrodem zimowym.

Czy można zatem powiedzieć, że na rynku wieje nudą i dostępne są już wszystkie możliwe usługi do wyboru do koloru?

– Ależ skąd. Obserwując rynki zachodnie , branże w USA jest jeszcze sporo do zrobienia chociażby w sferze poprawy efektywności energetycznej, komfortu pracy najemców, space managementu. Kiedy rozpoczynałem pracę w branży kilkanaście lat temu nowością były systemu CAFM, ułatwiające komunikację oraz wymianę informacji, rejestrujące zdarzenia w budynkach, wspomagające raportowanie. Kontrakty oparte były o wynagrodzenie ryczałtowe a zakresy współpracy były bardzo ogólnie zdefiniowane. Obecnie Umowy KPI oraz o wynik tzw. success fee nikogo nie dziwią, BMS-y coraz częściej są zarządzane zdalnie – bez konieczności fizycznej obecności obsługi technicznej 24h na dobę. Nowością nadal są rozwiązania w zakresie Zarządzania Energia (Energy Management Systems) oraz BIM (Building Information Modelling) dla obszaru facility management.

Czy to znaczy, że systemy zastąpią pracę człowieka?

– Zadano mi kiedyś zabawne pytanie- jak będzie wyglądał rynek nieruchomości biurowych za 50 lat -odpowiedziałem wówczas, iż informatycy będą opiekowali się budynkami. A na serio mówiąc- z jednej strony tak się już dzieje , ale z drugiej pojawia się zapotrzebowanie na nowe usługi (chociażby obsługa klientów stacji ładowania pojazdów elektrycznych). Branża automatyzuje się i opiera na systemach teleinformatycznych. Miałem ostatnio przyjemność w ramach prowadzanych badań z IFMA Polska, obserwować pracę nad budową wirtualnej elektrowni. Polega to na tym, iż BMS-em zarządza komputer ( specjalnie opracowany algorytm ) , dzięki czemu budynek zużywa energii mniej wtedy, gdy jest ona najdroższa na rynku a w sytuacjach zagrożenia blackout’em redukuje zużycie energii (generuje tzw. „negawaty” i odsprzedaje do sieci energetycznych). Właściciel nieruchomości może zatem dodatkowo osiągać zysk.. Na Pomorzu powstał ponadto jeden z pierwszych magazynów energii. Na świecie podobne produkty oferują już takie firmy jak E.ON czy Tesla. Budynki biurowe stają się zapasowymi „bateriami” dla systemu energetycznego. Gdy zredukujemy o dosłownie kilka procent zużycie energii we wszystkich budynkach biurowych albo przejdziemy na zasilanie awaryjne w sytuacjach kryzysowych okaże się , że nie potrzebujemy budować kolejnych elektrowni.

Nie za daleko wybiega Pan w przyszłość?

– Wirtualne elektrownie funkcjonują z powodzeniem w wielu krajach, u nas pojawiły się pierwsze wdrożenia będące docelowo częścią całego systemu. W zakresie ekologii zrobiliśmy już sporo (certyfikaty, ekologiczne budownictwo, świadomość najemców) jednak największy potencjał tkwi w nas samych. Wszelkie akcje typu „zgaś światło” , „zakręć wodę” są jedynie zwróceniem uwagi na problem, ale nie przynoszą spektakularnych sukcesów w postaci zmniejszenia zużycia.. Systemy są po to , żeby nas wspierać a czasem za nas myśleć. Nie widzę w tym nic złego. Samochody i pociągi jeżdżą już samodzielnie, budynki samoczynnie funkcjonować nie będą, ale staną się częścią pewnego organizmu, połączonego ze sobą siecią energetyczną.