Demografia, dostępność mieszkań, przewidywalność procesu inwestycyjnego i relacje z samorządami – to najważniejsze tematy, które będą przedmiotem dyskusji podczas tegorocznego Kongresu Deweloperskiego. O wyzwaniach rynku i jego przyszłości mówi Wojciech Koziorowski, gospodarz wydarzenia.
Demografia, dostępność mieszkań, przewidywalność procesu inwestycyjnego i relacje z samorządami – to najważniejsze tematy, które będą przedmiotem dyskusji podczas tegorocznego Kongresu Deweloperskiego. O wyzwaniach rynku i jego przyszłości mówi Wojciech Koziorowski, gospodarz wydarzenia.
Tegoroczny Kongres Deweloperski odbędzie się w czasie dużych zmian na rynku mieszkaniowym. Jakie są dziś, Państwa zdaniem, największe wyzwania, przed którymi stoją polscy deweloperzy?
Najpilniejszym wyzwaniem jest dziś przewidywalność procesu inwestycyjnego. Sporządzanie Planów Ogólnych opóźnia się. Ponadto gruntów o odpowiednim przeznaczeniu planistycznym pod budownictwo mieszkaniowe brakuje tam, gdzie potrzeby są największe. Nawet przygotowany projekt może utknąć w przewlekłych procedurach administracyjnych, w szczególności przy uzgodnieniach z gestorami sieci i zarządcami dróg. Opóźnienie zwiększa koszty finansowania i odsuwa moment oddania mieszkań. Dla inwestora równie trudny jak długi czas oczekiwania jest brak możliwości wiarygodnego oszacowania, kiedy procedura się skończy. To wymusza rozsądne dopasowanie kapitału do etapu projektu. Zakup gruntu obciążonego ryzykiem planistycznym wymaga innego finansowania niż budowa inwestycji gotowej do realizacji. Finansowanie długiego, niepewnego procesu jest trudne nawet wtedy, gdy mieszkania znajdą nabywców. Cena kapitału ma znaczenie, ale równie ważne są jego okres i elastyczność wobec opóźnień. Osobnym wyzwaniem jest negatywny wizerunek branży. Osłabia on zaufanie między deweloperami, mieszkańcami, samorządami i administracją. Odbudowa zaufania wymaga przejrzystych reguł i sprawnych działań instytucji, a od deweloperów rzetelnej komunikacji oraz odpowiedzialności za jakość tego, co budują.
Program kongresu pokazuje, że na rynek mieszkaniowy coraz mocniej wpływają czynniki wykraczające poza samą branżę. Który z tych czynników będzie miał największe znaczenie dla deweloperów w najbliższych latach?
Za najważniejszy czynnik uważamy przemiany demograficzne, które wykraczają poza liczbę urodzeń. Liczy się to, kiedy młodzi ludzie się usamodzielniają, czy tworzą trwałe związki, ile powstaje gospodarstw jednoosobowych oraz dokąd przeprowadzają się mieszkańcy. Zmiany te wpływają na liczbę potrzebnych mieszkań, ich lokalizację, wielkość i dostępność finansową.
Fot. Renata Dąbrowska / renatadabrowska.com
Widzimy tu pętlę: singiel dysponujący jednym dochodem zwykle ma niższą zdolność kredytową niż gospodarstwo łączące dwa dochody i trudniej mu znaleźć stabilne mieszkanie. Pogłębia to przekonanie o niedostępności mieszkań. Niepewność mieszkaniowa może z kolei utrudniać tworzenie związku i realizację planów rodzinnych. Nie znaczy to, że własność jest warunkiem założenia rodziny – bezpieczeństwo może zapewnić także stabilny najem. Po rozpadzie związku powstają nieraz dwa gospodarstwa o mniejszych budżetach niż wcześniejszy wspólny. Dlatego spadek liczby ludności nie musi oznaczać spadku liczby potrzebnych lokali, zwłaszcza gdy migracje koncentrują popyt w części miast. Obserwujemy też spadek społecznej akceptacji dla zakupów inwestycyjnych mieszkań. Sprzeciw wobec mieszkań kupowanych wyłącznie z myślą o szybkiej odsprzedaży po wzroście ceny można zrozumieć. Wobec rosnącej liczby mniejszych gospodarstw przewidywalna oferta najmu staje się jednak ważną częścią rynku mieszkaniowego. Potrzebujemy rzetelnej dyskusji o wpływie takich zakupów na dostępność mieszkań oraz uczciwych zasad najmu. Społeczeństwo powinno akceptować prawo do dochodu pasywnego i długofalowej troski o własną stabilność finansową.
Jednym z najważniejszych tematów dla rynku pozostaje dostępność mieszkań. Jak powinny wyglądać relacje między deweloperami, samorządami i administracją publiczną?
Relacje powinny opierać się na wspólnym planowaniu miejsca, a nie dopiero na sporze o warunki pojedynczej inwestycji. Gdy samorząd wyznacza teren pod zabudowę, powinien równocześnie określić, kiedy i z czego powstaną drogi, transport zbiorowy, szkoły, usługi i przestrzeń publiczna. Brak takiej koordynacji obniża jakość życia mieszkańców, nawet jeśli same budynki są dobre. Wspólny harmonogram pozwala także oszacować, ilu mieszkańców infrastruktura rzeczywiście obsłuży i kiedy trzeba ją rozbudować, zamiast reagować dopiero na przeciążenie szkół lub dróg.
Proszę wyjaśnić znaczenie jasnego podziału ról.
Państwo tworzy stabilne ramy prawne, przewidywalne procedury i politykę mieszkaniową obejmującą także tych, których rynek komercyjny nie obsłuży. Samorząd odpowiada za planowanie, lokalną infrastrukturę i realny bilans potrzeb. Deweloper wnosi kapitał, organizację oraz wiedzę o popycie. Powinien również ponosić odpowiedzialność za jakość tego, co realizuje i jego powiązanie z otoczeniem. Koszty infrastruktury trzeba ustalać przejrzyście, z góry i proporcjonalnie do skutków inwestycji. Nie można zakładać, że sfinansuje je w całości jedna strona. Wczesne ustalenia dają samorządowi możliwość obrony interesu mieszkańców, a inwestorowi pozwalają wiarygodnie obliczyć koszt projektu. Warunki powinny być takie same dla porównywalnych inwestycji.
Kongres ma być miejscem spotkania różnych środowisk – deweloperów, ekspertów, przedstawicieli administracji i samorządów. Jakiej konkretnej zmiany lub nowych pomysłów oczekują Państwo po tegorocznych rozmowach?
Chcielibyśmy zmobilizować kolegów, aby po Kongresie uruchomiono prosty sposób oceny już zamieszkanych inwestycji. Deweloper widzi głównie etap projektu i sprzedaży, architekt odpowiada za projekt, a zarządca przez lata obserwuje rzeczywiste koszty, zachowania i problemy mieszkańców. Ta wiedza rzadko wraca systematycznie do osób podejmujących decyzje o kolejnych budynkach. Niestety dzisiaj administrator ze swoją wiedzą jest w procesie projektowania nowych inwestycji Wielkim Nieobecnym.
Proponujemy pilotaż na kilku inwestycjach o różnym charakterze. Po 3-5 latach od zamieszkania można porównać założenia projektu z kosztami utrzymania, wykorzystaniem przestrzeni wspólnych, liczbą i rodzajem zgłoszeń oraz oceną mieszkań i ich otoczenia. Dane zarządców warto połączyć z rozmowami z mieszkańcami. Chcielibyśmy, aby przedstawiciele tych środowisk uzgodnili po Kongresie niewielki zestaw wspólnych wskaźników i sprawdzili go w praktyce. Wyniki powinny trafiać do osób zatwierdzających nowe projekty i prowadzić do konkretnych decyzji. Wtedy doświadczenie mieszkańców będzie mogło realnie wpływać na kolejne decyzje inwestycyjne.
Czego można się spodziewać po najbliższym Kongresie Deweloperskim, który odbędzie się już 23 października?
Wówczas chcemy przeprowadzić rozmowę o kolejnych warunkach rozwoju Polski. Najpierw zapytamy, jak zmienia się międzynarodowy podział pracy, przepływ kapitału i technologii oraz pole decyzji państwa i przedsiębiorców. Potem przejdziemy do ludzi: niskiej dzietności, zmian w tworzeniu gospodarstw, migracji i tego, na co możemy jeszcze wpłynąć, a do czego trzeba się przystosować. Na tym tle postawimy pytanie, jakiego systemu mieszkaniowego potrzebuje starsze, bardziej mobilne i zróżnicowane społeczeństwo. Dyskusja obejmie wybór między własnością a stabilnym najmem, podział odpowiedzialności państwa, samorządów i rynku oraz to, jak kierować środki publiczne, by przynosiły trwały efekt. Z perspektywy branży zajmiemy się kapitałem, projektowaniem, relacją z mieszkańcem po sprzedaży, wykończeniem lokali i cyfryzacją procesu zakupu. Chcemy, by po Kongresie uczestnicy lepiej rozumieli, gdzie występują realne różnice zdań i które decyzje trzeba podjąć już dziś, by region oraz kraj pozostały dobrymi miejscami do życia.
Rozmawiał: Przemysław Schenk
fot. PZFD
