Z Jakubem Nieckarzem, prezesem Property Value Investments (PVI) rozmawia Zdzisława Mochnacz.

Na polskim rynku nieruchomości trwa hossa – każdy kwartał przynosi kolejne rekordy sprzedaży mieszkań. Jak długo ten stan się utrzyma i dlaczego w ostatnich latach akurat mieszkania stały się celem inwestorów?

– Polacy masowo inwestują w nieruchomości, ponieważ wciąż jest ich za mało. W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 360 mieszkań, podczas gdy średnia w Unii Europejskiej to 500 mieszkań. Jednocześnie zapewniają one inwestującym dużo większą opłacalność niż najbardziej popularne, alternatywne formy lokowania pieniędzy, takie jak depozyty bankowe. W przypadku luksusowych apartamentów czy condohoteli mówimy o stopie zwrotu od 3 do 5 razy wyższej niż na lokatach bankowych. Skala inwestycji w polskie nieruchomości jasno wskazuje na powszechne przekonanie, że właśnie mieszkania są – i nadal będą – najpewniejszą i bardzo intratną lokatą kapitału. W największych polskich aglomeracjach aż trzy czwarte zakupów odbywa się za gotówkę, co dowodzi, że rynek bardzo pożąda atrakcyjnych nieruchomości. Dodatkowo od trzech lat obowiązują najniższe w historii stopy procentowe, co dodatkowo napędza zainteresowanie inwestycjami w mieszkania i obecnie nic nie wskazuje, by rynek miał wyhamować. Wręcz przeciwnie, wyraźnie widać, że opóźnienie decyzji o zakupie będzie oznaczało wyższą cenę.

Jakie mieszkanie kupić, żeby inwestycja była najbardziej opłacalna?

– Być może należałoby odpowiedzieć, że jakiekolwiek, ale to przede wszystkim zależy od zasobności portfela i planów związanych z długością trwania inwestycji. Jeśli np. chcemy tylko zarabiać na nieruchomościach, nie angażując się osobiście w inwestycję, warto rozważyć fomułę condohotelową. Kupując pokój hotelowy czy apartament w condohotelu, mamy gwarancję dobrego zarządzania, promocję, rotację gości i stały, pewny dochód. W ten właśnie sposób można czerpać korzyści z najmu zakupionego lokalu, np. w czterogwiazdkowym hotelu przy ul. Gwarnej we Wrocławiu. Frekwencję w hotelu zapewnia ruch turystyczny i biznesowy prężnego ośrodka, jakim jest Wrocław, lokalizacja tuż przy dworcu kolejowym, profesjonalny operator i marka hotelowa Best Western.

A jeśli inwestor nie chce się dzielić zyskiem i woli samodzielnie zająć się np. krótkoterminowym wynajmowaniem lokalu zamożnym turystom albo wynajmować swój apartament długoterminowo?

– W Polsce w ostatnich latach bardzo wzrosło zainteresowanie inwestycjami w prestiżowe apartamenty powstające w centrach dużych miast – w rewitalizowanych kamienicach czy nowoczesnych apartamentowcach powstających w ich otoczeniu. Wybierają je właśnie inwestorzy, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem nieruchomości. Mówimy jednak o niezwykłych lokalizacjach, które cieszą się wielkim powodzeniem, bo wolnych działek pod budowę obiektów w zasadzie nie ma. Właśnie taki kameralny apartamentowiec budujemy na poznańskim Starym Mieście przy ul. Za Bramką 8. W prestiżowej lokalizacji przy pl. Bernardyńskim – zaledwie kilka minut spaceru od Rynku – powstanie 40 komfortowych apartamentów, otoczonych zabytkowymi kamienicami i parkami. Zamożni klienci szukają ekskluzywności i wyjątkowości. Przy takich inwestycjach kluczową rolę odgrywa unikalny adres, jakość wykończenia czy bardzo oryginalna aranżacja wnętrz nadająca wyjątkowy klimat.

Mówi się czasami, że luksusowe nieruchomości są podatne na aktualnie panujące trendy i szybko się starzeją. Przecież obok nowoczesnego budynku za chwilę może powstać jeszcze modniejszy, Czy w takiej sytuacji inwestycja w apartament może nie spełnić pokładanych w niej nadziei?

– Rynek nieruchomości luksusowych wykazuje odporność na koniunkturę i w przypadku spowolnienia gospodarczego jest mniej podatny na utratę wartości. Proszę pamiętać, że takich prawdziwie luksusowych nieruchomości mamy niewiele, więc konkurencja jest stosunkowo niewielka i z uwagi na brak dostępnych działek nie wzrośnie znacząco. Od lat oczekiwania najemców stale rosną, więc również z tego punktu widzenia inwestycja w apartament będzie się wolniej starzała. Polacy się bogacą, w związku z czym – niezależnie od tego czy tylko wynajmują mieszkanie, czy kupują je dla siebie – wymagania dotyczące standardów zamieszkanie stale rosną. Z tego punktu widzenia inwestycje w mieszkania z segmentu popularnego w nowo powstającej dzielnicy są bardziej ryzykowne, choć oczywiście i one mają swoje niezaprzeczalne atuty w porównaniu z apartamentami, jak choćby większa płynność rynku mniej zamożnych najemców. Nieruchomości premium to znakomity sposób na dywersyfikację portfela zamożnego inwestora, który dysponuje już portfelem kilku mniej kosztownych inwestycji mieszkaniowych. Ale i tutaj nie ma reguły, bo na rynku funkcjonują inwestorzy skupieni wyłącznie na luksusowych nieruchomościach – zarówno apartamentach na wynajem, jak i lokalach użytkowych ze świetnymi adresami czy condohotelach w kurortach lub w centrach największych polskich miast. Każdy segment nieruchomości na wynajem może przynosić satysfakcjonujące zyski pod warunkiem, że portfel nieruchomości jest odpowiednio dobrany i właściwie zarządzany. Tak samo postępują wielkie fundusze inwestycyjne, więc nic nie stoi na przeszkodzie, by podobnie działać indywidualnie.

Czy inwestując w nieruchomości premium należy nastawiać się na bieżące zyski z najmu, czy też większe znaczenie ma raczej wzrost wartości samej nieruchomości?

– Rentowność inwestycji w luksusowe nieruchomości jest kilkakrotnie wyższa niż na bankowej lokacie, więc zakładając roczną stopę zwrotu w wysokości 4-6 proc., cały zaangażowany kapitał możemy odzyskać po kilkunastu latach dzięki dochodom z czynszu. Zawsze jest też możliwość wcześniejszego zakończenia inwestycji, poprzez sprzedać nieruchomości. Zysk zależy wtedy od różnicy między ceną zakupu i sprzedaży i na ogół pojawia się już po kilku latach. Korzyści z takiej operacji są uzależnione od lokalizacji, indywidualnych cech nieruchomości i oczywiście od koniunktury, ponieważ ceny na rynku nieruchomości ulegają okresowym zmianom, choć w dłuższej perspektywie inwestycje w nieruchomości z reguły przynoszą zyski.