Realizacja projektu budowlanego jest skomplikowanym procesem, który wymaga sprawnego współdziałania firmy deweloperskiej z generalnym wykonawcą. Coraz częściej zdarza się jednak, że deweloper przejmuje obowiązki związane z przeprowadzeniem procesu budowlanego.

Korzystać z generalnego wykonawcy, czy wziąć jego obowiązki na siebie, decydując się na tzw. system construction management? Przed takim wyborem staje coraz więcej firm deweloperskich. Decyzja może być uzależniona od wielu czynników, m. in. kosztów i rozbudowania inwestycji czy liczby realizowanych przez dewelopera zleceń. Czym różnią się od siebie te dwa modele, przy jakich projektach się sprawdzają i jakie korzyści mogą przynieść firmie?

Współpraca dewelopera z generalnym wykonawcą

Działalność firmy deweloperskiej opiera się na realizacji budynków o charakterze mieszkalnym lub komercyjnym z przeznaczeniem na wynajem albo sprzedaż. W zakres jej obowiązków wchodzi przede wszystkim nadzór nad inwestycją, począwszy od projektu aż po znalezienie nabywcy. Składają się na to: starania o otrzymanie pozwolenia na budowę, przekazanie generalnemu wykonawcy obszaru do przeprowadzenia prac i dostarczenie mu projektu, a po zrealizowaniu inwestycji znalezienie najemców. Taki proces zakłada ścisłą współpracę pomiędzy deweloperem a generalnym wykonawcą, na którym spoczywa odpowiedzialność za prawidłową realizację projektu. Jego zadaniem jest przygotowanie i zabezpieczenie terenu budowy oraz przeprowadzenie wszystkich, zaplanowanych w ramach inwestycji robót, tak, aby doprowadzić ją do stanu używalności. Generalny wykonawca musi zatem dysponować zespołem odpowiednio wykwalifikowanych pracowników, profesjonalnym sprzętem budowlanym oraz materiałami. Wszak na nim spoczywa większość prac, choć rzadko się zdarza, aby brał na siebie ich całkowite wykonanie. Zwykle dodatkowo zatrudnia podwykonawców, do wykonania robót wymagających specjalistycznej wiedzy i umiejętności w wąskiej dziedzinie, np. montażu instalacji elektrycznej czy wentylacyjnej.

Powodzenie inwestycji w dużej mierze zależy od profesjonalizmu i zorganizowania generalnego wykonawcy. Jednak nie bez znaczenia pozostaje udział samego dewelopera. Jest on zobowiązany do odpowiednio wczesnego przekazania wykonawcy całości dokumentacji projektowej, tak by miał on czas na rzetelne wykonanie wyceny i zaplanowanie daty realizacji inwestycji. Dotrzymanie terminu pozwoli uniknąć sporów i nie da generalnemu wykonawcy powodów do podniesienia kosztów czy zmiany daty realizacji projektu na skutek zaniedbań ze strony dewelopera.

Kiedy zaangażować generalnego wykonawcę?

Taki model współpracy z udziałem generalnego wykonawcy jest oparty na modelu amerykańskim, stosowanym od lat 60 XX w. Źródło takiego rozwiązania tkwi w chęci przeniesienia odpowiedzialności za realizację projektu na firmę wykonawczą, która z założenia powinna dysponować pełną znajomością techniki budowlanej. Czasy się jednak zmieniają, z biegiem lat pojawiają się nowe usługi budowlane świadczone przez deweloperów. Generalny wykonawca nie jest zatem w stanie osiągnąć tak dużej specjalizacji. Z tego powodu angażowanie generalnego wykonawcy bardziej opłaca się w przypadku jednofunkcyjnych inwestycji, które nie wymagają dużej liczby specjalistów z różnych dziedzin, ale też przy realizacji projektów wysoko kosztowych, przekraczających, jak się zwyczajowo przyjmuje, kwotę 10 mln złotych. Na ten model często decydują się firmy, które ze względu na dużą liczbę realizowanych projektów, nie są w stanie koordynować pracą wielu podwykonawców. W takiej sytuacji zatrudnienie generalnego wykonawcy daje im pewność skuteczniejszej organizacji pracy, a w przypadku błędów czy nieprzewidzianych problemów – ułatwione dochodzenie roszczeń.

Construction management

Coraz więcej firm deweloperskich odchodzi jednak od angażowania generalnego wykonawcy, na rzecz systemu construction management. Decydując się na ten model, deweloper przejmuje na siebie obowiązki generalnego wykonawcy, co oznacza, że bierze odpowiedzialność za przeprowadzenie całego procesu budowlanego, do czego niezbędne są: kadra wyspecjalizowanych pracowników i niezbędny sprzęt. – Połączenie funkcji Generalnego Wykonawcy i Dewelopera daje olbrzymie korzyści zarówno nam, jako firmie, jak i przede wszystkim naszym klientom. Już od pierwszych prac związanych z realizacją każdego z projektów mamy kontrolę nad jakością wykonywanych działań i wykorzystywanych materiałów. Dzięki naszemu dużemu doświadczeniu i szerokim kompetencjom sami nadzorujemy proces budowy. Ponadto, dzięki takiemu rozwiązaniu możemy także sporo zaoszczędzić, a tym samym zaoferować korzystniejsze ceny naszym klientom – mówi Krzysztof Maraszek, Wiceprezes Zarządu INPRO S.A.

Brak pośrednika w postaci generalnego wykonawcy przekłada się często także na krótszy czas wykonania budowy. Bezpośredni kontakt z ekipami budowlanymi umożliwia bowiem deweloperowi lepszy obieg informacji i sprawniejsze zarządzanie pracami. – To, że łączymy funkcje inwestora, dewelopera i generalnego wykonawcy daje nam przede wszystkim elastyczność. Nie musimy np. negocjować z generalnym wykonawcą zmian, które chcemy wprowadzać pod konkretnych najemców. Skracamy drogę między projektem, a jego realizacją. W niektórych dziedzinach mocno też skróciliśmy łańcuch podwykonawców – tak jest w przypadku elektryki czy dużej części prac budowlanych, gdzie często kupujemy tylko robociznę. Mamy więc dużo więcej możliwości wynikających z zarządzania całym procesem inwestycyjnym, widzimy, co się dzieje na każdym jego etapie. Zasadniczo, jedynym obszarem, który oddajemy w całości jest realizacja stanu surowego, elewacji. Model, jaki przyjęliśmy i od wielu lat rozwijamy, generuje spore oszczędności przy realizacji inwestycji, skracamy też drogę gwarancyjną, dzięki bezpośrednim relacjom ze środowiskiem branżowym i mamy pełną kontrolę nad jakością. Na rynku nie ma firm, które robiłyby wszystko same. To, jaką rolę i odpowiedzialność przyjmują deweloperzy, zależy niewątpliwie od ich doświadczeń, know-how, zasobów jak również od projektu. Czasami można i trzeba bardziej wejść w proces, czasami mniej – mówi Marcin Frozyna, dyrektor ds. inwestycji w firmie Torus.

Relacja dewelopera z podwykonawcami

Włączenie do realizacji projektu budowlanego podwykonawców to dla dewelopera ważna decyzja, gdyż od prawidłowej współpracy z nimi zależy powodzenie inwestycji. Na czym powinna się ona opierać? – Partnerstwo to słowo klucz. Traktujemy się na równi, nikt w naszej relacji z podwykonawcami nie jest lepszy, nikt gorszy. Firmy, z którymi współpracujemy traktujemy poważnie, bierzemy też pod uwagę ich głosy w zakresie różnych aspektów współpracy i wykonywanych prac, co nie oznacza, że nie jesteśmy bardzo wymagającym klientem. Stawiamy też na długofalową współpracę, starając się zapewnić – w miarę możliwości – ciągłość zleceń i budować poczucie stabilności. Od wielu lat układamy ścisłą współpracę z podwykonawcami, co szczególnie teraz, na bardzo wymagającym rynku pracownika, procentuje. Transparentnie wyjaśniamy czego oczekujemy, w zakresie jakości, terminów i w jakim zakresie ceny. Tworzymy pewien ekosystem, który sprzyja partnerstwu i realizacji wspólnego celu – mówi Marcin Frozyna, dyrektor ds. inwestycji w firmie Torus.

By relacja między deweloperem a podwykonawcą układała się pomyślnie, konieczne jest zatem jasne przedstawienie wymagań i oczekiwań oraz ich rzetelna realizacja. – Dla nas, dewelopera mieszkaniowego kluczowe są dwa czynniki: wysoka jakość wykonania i terminowość. Współpracujemy wyłącznie ze sprawdzonymi podwykonawcami, do których mamy zaufanie. Naszym nadrzędnym celem jest stworzenie wysokiej jakości inwestycji, co do których żaden z naszych klientów nie będzie miał zastrzeżeń. Zdajemy sobie sprawę, że podjęcie decyzji o nowym mieszkaniu jest niezwykle ważnym momentem w życiu naszych klientów, często wiążących ich na kilkanaście lat, dlatego wszystkie decyzje o podjęciu współpracy z podwykonawcami są bardzo rzetelnie analizowane – mówi Krzysztof Maraszek, Wiceprezes Zarządu INPRO S.A.