W 2020 r. wynajęto w Polsce rekordowe 5,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w ramach długoterminowych umów najmu. Jest to wzrost o 29% w porównaniu do poprzedniego rekordu ustanowionego w 2019 r. Popyt na powierzchnię magazynowo-produkcyjną okazał się odporny na pandemię Covid-19 – wynika ze specjalistycznego raportu „Polski Rynek Magazynowy w 2020 r.” przygotowanego przez firmę doradczą w branży nieruchomości komercyjnych AXI IMMO.

Tradycyjnie największymi grupami najemców były firmy logistyczne i dystrybucyjne (36,1% popytu brutto) oraz przedsiębiorstwa z branży handlowej (24,2%). Największy wzrost zanotował natomiast sektor e-commerce, który odpowiadał aż̇ za 15,5% nowo wynajętej powierzchni. Dotyczył on najmu zarówno obiektów logistyki miejskiej w największych aglomeracjach, jak i międzynarodowych mega hubów e-commerce.
Atrakcyjność polskiego rynku dla dystrybucji międzynarodowej wynika ze strategicznego położenia, niskich kosztów pracy oraz atrakcyjnych cen gruntów i czynszów.
– Z pewnością można określić, że w całym 2020 roku to sektor e-commerce był głównym motorem zmian zachodzących na rynku magazynowym. Wraz z rosnącą popularnością handlu w Internecie mogliśmy obserwować, jak tzw. branże towarzyszące zwiększają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię. W tym gronie znalazły się zarówno firmy kurierskie, jak i branża opakowań. Drugą grupą firm, które skorzystały na wysokim popycie na trwałe dobra konsumenckie, w tym elektronika, meble, produkty wyposażenia wnętrz i sportowe. Podium zamyka silnie rozwijający się sektor motoryzacyjny w segmencie elektromobilności – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych, AXI IMMO.

Podaż: delikatne wyhamowanie
Po rekordowym roku 2019 aktywność deweloperska zwolniła w 2020 r. Jest to efekt przede wszystkim zaostrzonej polityki banków w stosunku do nowych inwestycji deweloperskich, w tym wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego i współczynnika wynajętej powierzchni, jak również̇ bardziej szczegółowej weryfikacji potencjalnych najemców pod kątem ich wiarygodności kredytowej i zabezpieczenia bankowego. W sumie w 2020 r. dostarczono 2,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo – produkcyjnej, co jest wynikiem o 23,5% niższym w porównaniu do rekordowego pod tym względem 2019 r. Całkowite zasoby na polskim rynku przemysłowym osiągnęły na koniec 2020 r. poziom 20,5 mln mkw.
Swoją dominację na polskim rynku po raz kolejny zademonstrowała firma Panattoni, dostarczając w 2020 r. prawie milion mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej, co odpowiada 46,6% nowej podaży. Największy gracz na polskim rynku magazynowym jest obecny na wszystkich 13 głównych rynkach, a na 11 z nich wybudował on w zeszłym roku nowe obiekty. Największą inwestycją magazynową w Polsce oddaną do użytku w 2020 roku był Panattoni A2 Warsaw Park, który wniósł na rynek 103 700 mkw. powierzchni. Na siódmym miejscu wśród największych polskich inwestycji magazynowych zeszłego roku jest gdański 7R Park Gdańsk II o powierzchni 50.900 mkw.

7R Park Gdańsk II

Poziom pustostanów: początek trendu spadkowego
Na koniec 2020 r. współczynnik pustostanów na rynku magazynowym wyniósł 7,1%,
co oznacza spadek o 0,4 pp. względem końca 2019 r. Wśród rynków o najniższym współczynniku dostępnej powierzchni znajduje się Trójmiasto, gdzie mamy zaledwie 3,4% pustostanów. Na czele tego zestawienia znajduje się Szczecin, gdzie współczynnik ten oscyluje wokół 1 procenta. Polityka cenowa większości właścicieli pozostała bez zmian na koniec 2020 r. Bazowe stawki czynszów w większości lokalizacji utrzymały się̨ na stabilnym poziomie. Podobnie sytuacja wyglądała ze stawkami efektywnymi, choć te wykazywały tendencję zniżkową na wybranych rynkach o wysokiej dostępności powierzchni. Po uwzględnieniu wakacji czynszowych i zachęt ze strony deweloperów stawki efektywne były średnio od 20 do 30% niższe niż̇ bazowe.
Projekty miejskie utrzymują̨ poziom stawek średnio o 10-15% wyższy w porównaniu do inwestycji pozamiejskich. Najwyższe stawki czynszu są oczywiście na rynku warszawskim – w samym mieście Warszawa oscylują między 4,80 a 5,20 euro za mkw. W Trójmieście ceny są nieco niższe i utrzymują się w granicach 3,40-3,70 euro za mkw. Podobne ceny są m.in. we Wrocławiu, Krakowie, Szczecinie i – co może nieco dziwić – w Toruniu i Bydgoszczy.

Trójmiejski rynek magazynów
Trójmiasto to obecnie siódmy rynek magazynowy w Polsce o bardzo dużym potencjale do rozwoju. Wzrost atrakcyjności trójmiejskiego rynku to wypadkowa rosnącego znaczenia portów morskich, świetnej lokalizacji i ekspansji najemców w związku z rozbudową kanału sprzedaży e-commerce. W latach 2014-2019 przeładunki wzrosły o 62% w Gdańsku i o 24% w Gdyni.
Region Trójmiasta, oprócz bardzo dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej w postaci dostępu do autostrady A1 na południe Polski i drogi ekspresowej S7 w kierunku Warszawy i Krakowa korzystał z portu lotniczego cargo w Gdańsku. Pomorze w ostatnim czasie należy także do najbardziej aktywnych dewelopersko lokalizacji w Polsce. Potencjał tej lokalizacji obecnie wykorzystują firmy 7R i Panattoni, które najwięcej budują w regionie – komentuje Danuta Dzierżak, Associate Director Industrial & Logistic w AXI IMMO.
W ciągu ostatnich 5 lat całkowite zasoby Trójmiasta wzrosły o 160%, gdzie średnia krajowa wyniosła 115%. Dobra koniunktura przekłada się na powstawanie nowych projektów. Wśród największych inwestycji deweloperskich znajduje się w pełni wynajęty Park Gdańsk Airport zarządzany przez firmę Panattoni, 7R Gdańsk II (51 000 mkw.) oraz kolejne fazy 7R Tczew (50 000 mkw.) Ponadto Panattoni rozpoczęło prace nad parkiem Tricity North w Rumii (20 000 mkw.) i Gdańsk South II w Pruszczu Gdańskim (13 000 mkw.).

Obiecujący początek roku
Rok 2021 na pomorskim rynku magazynowym zaczął się obiecująco. Firma Gasten S.A. rozpoczęła już komercjalizację inwestycji Flex Gdańsk BCL. Obiekt o przeznaczeniu magazynowo-usługowo-biurowym został oddany do użytku pod koniec zeszłego roku. Oferuje blisko 15 000 m kw. powierzchni najmu. Inwestycja zlokalizowana jest na gdańskiej Przeróbce, przy ulicy Ku Ujściu 19. Na atrakcyjność obiektu wpływa bliskie sąsiedztwo portu północnego i DCT oraz doskonałe połączenie poprzez obwodnicę Trójmiasta z drogą S7 i autostradą A1. 
Firma NRF, związana z branżą automotive, wynajęła blisko 4.000 mkw. powierzchni magazynowej oraz 400 mkw. powierzchni biurowej na terenie Panattoni Park Tricity South II w Pruszczu Gdańskim. NRF to holenderskie przedsiębiorstwo, które specjalizuje się w dostarczaniu części do układów chłodzenia na potrzeby różnych branż – m.in. motoryzacyjnej i morskiej. Firma wprowadziła się już do trójmiejskiego magazynu.
Panattoni Park Tricity South II jest nowoczesnym parkiem logistycznym, który składa się z dwóch hal magazynowych oraz przestrzeni biurowej. Łącznie do dyspozycji najemców pozostaje ponad 75.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-biurowej. Wysoki standard inwestycji potwierdzają certyfikaty BREEAM. Panattoni Park Tricity South II położony jest w Pruszczu Gdańskim – w sąsiedztwie Obwodnicy Trójmiasta, 20 km od gdańskiego lotniska i 25 km od Portu Gdańsk.
Według danych ujętych w Mapie Powierzchni Magazynowych prowadzonej przez firmę Cresa Polska i zawierającej najważniejsze inwestycje magazynowe w Polsce, w Gdańsku i okolicach znajduje się kilkanaście dużych parków logistycznych, są to: Pomorskie Centrum Logistyczne, Pomorskie Centrum Inwestycyjne, Park Magazynowy, Panattoni Park Gdańsk I, Panattoni Park Gdańsk IV, SSKW Gdańsk, Gdański Park Naukowo-Technologiczny, 7R City Flex Gdańsk Airport, Mapletree Park Gdańsk, Panattoni Park Gdańsk Airport, Panattoni Park Gdańsk III, 7R Park Gdańsk II, Gdańsk – Kowale Distribution Centre. W Pruszczu Gdańskim znajdują się 4 parki logistyczne, są to: Centrum Logistyczne Pruszcz Gdański, Hines Logistics Park Gdańsk, Panattoni Park Tricity South, TriStar Gdańsk. W Gdyni zaś funkcjonują 3 parki logistyczne, są to : Centrum Magazynowe Hutnicza, 7R City Flex Gdynia, Chylonia Business Center. W Tczewie jest park logistyczny 7R Park Tczew, a w Rumii Panattoni Park TriCity North / Rumia. Natomiast w Słupsku znajduje się park logistyczny 7R Park Słupsk.

Panattoni Park Gdańsk East III

Prognozy na rok 2021
W 2021 r. możemy spodziewać się stopniowego wzrostu aktywności deweloperskiej w odpowiedzi na utrzymujący się silny popyt ze strony najemców. Sektor udowodnił, że jest oparty na mocnych fundamentach i radzi sobie dobrze w warunkach pandemii, co przekłada się̨ na coraz przychylniejsze nastawienie banków do finansowania nowych projektów. Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy i instytucje finansowe preferować będą̨ jednak dojrzałe rynki o ugruntowanej pozycji i wysokiej płynności, gwarantujące znalezienie najemcy i możliwość wyjścia z inwestycji.
– W 2020 r. rynek magazynowy udowodnił, że pomimo pandemii COVID-19 posiada silne fundamenty i jest gotowy, w miarę potrzeby, szybko dostosowywać się do zmian. Spodziewamy się, że rynek w 2021 roku będzie nadal dynamicznie się rozwijał, a kluczowe znaczenie będzie miał dalszy rozwój sektora e-commerce i popyt generowany ze strony firm handlowych i logistycznych na magazyny miejskie, jak również międzynarodowych graczy e-commerce dla których, Polska pozostanie ważną lokalizacją w Europie. Co więcej, szans dla rodzimego rynku magazynowego należy upatrywać w regionalizacji łańcuchów dostaw, a tym samym near-shoringu, a także w następstwach Brexitu – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.
Nearshoring to trend, który może zapewnić jeszcze jeden doskonały rok na rynku magazynowym. Przenoszenie produkcji z Azji do Europy przestaje być jedynie przedmiotem teoretycznych dyskusji i zaczyna się̨ materializować w miarę̨ jak coraz więcej firm postanawia zwiększyć́ bezpieczeństwo łańcuchów dostaw. Brexit również̇ zaczyna generować popyt na powierzchnię magazynową i produkcyjną nad Wisłą. Wiele brytyjskich firm jest zmuszona do otwierania centrów dystrybucyjnych w granicach UE w celu uniknięcia zwiększonych kosztów związanych z cłami, a także wyższego poziomu biurokracji i opóźnień́ związanych z odprawami na granicy. Polska ze względu na swoje dogodne położenie oraz niskie koszty pracy i gruntów, jak i atrakcyjne czynsze, jest lokalizacją często braną pod uwagę̨.