Z Maciejem Welmanem, współzałożycielem firmy FNP – Flip na pierwotnym, o zaletach inwestowania w nieruchomości, czym jest flip i ile można zarobić kupując mieszkania od dewelopera i później je odsprzedając, rozmawia Rafał Korbut.

FNP – Flip na pierwotnym (flipnapierwotnym.pl) to firma, której właścicielami są Patryk Sołtysiak i Maciej Welman. Założyciele firmy uczą, jak inwestować i jak obracać nieruchomościami z zyskiem na rynku pierwotnym.

Firma zajmuje się flipowaniem, czyli w pełni uczciwym sposobem na zarobienie w krótkim czasie nawet dziesiątek tysięcy złotych. Jak to możliwe?

– Jeśli chodzi o możliwości inwestowania Polaków, to mamy dość mocno ograniczone. W większości przypadków inwestujmy min. w zakup ziemi, kupując działkę z myślą o tym, że wartość tego gruntu wzrośnie na wartości w czasie lub jako lokatę swojego kapitału. Kolejnym filarem inwestowania Polaków są mieszkania, głównie z rynku wtórnego. Na to składa się wiele czynników. Przede wszystkim inflacja, która szybuje w zastraszającym tempie – zbliżamy się do 5 proc., a w rzeczywistości jest to pewnie ok. 8 proc. Po drugie większość osób, które posiada jakikolwiek kapitał, depozyty czy lokaty ma świadomość tego, że dziś z 10 tys. zł na lokacie dostaje 16 zł, a jeszcze w 2008 roku dostawała 560 zł. Te osoby widzą, że zyski z lokat są niewielkie i szukają innej możliwości zainwestowania kapitału. Sytuacji nie polepsza fakt, że niedługo zostaną wprowadzone opłaty od depozytów, co tym bardziej spowoduje ucieczkę od instrumentów finansowych krótkoterminowych.

Polacy inwestują zatem w nieruchomości? Rozumiem, że to znacznie lepsze zabezpieczenie posiadanego kapitału?

– Większość osób zakłada, że jak kupi mieszkanie pod inwestycję, to albo jego dziecko kiedy pójdzie na studia będzie z tej nieruchomości korzystało, albo klasycznie wynajmie to mieszkanie i pieniądze będą znacznie lepiej pracowały, niż na ogólnodostępnych instrumentach finansowym np. lokaty w Polsce. Rynek nieruchomości jest dostępny dla większości Polaków z racji tego, że oni znają ten temat. Polacy mają olbrzymie przywiązanie do własności. Nasza mentalność, mówi nam, że każdy z nas powinien posiadać własne mieszkanie. Takie mieszkanie kiedyś otrzymał, sam dokonał zakupu lub kupili mu je rodzice. Dlatego łatwiej jest nam zacząć inwestować w nieruchomości, ponieważ większość z nas posiada mieszkanie i ma z tym kontakt, jest to przystępne, znajome. Zakup ziemi jest już trudniejszy, bo wymaga zrobienia kroku dalej, wyjścia ze strefy komfortu.

Wspomniał Pan, że większość inwestycji dotyczy obecnie rynku wtórnego. Ale to się stopniowo zmienia – dlaczego? Jakie są zalety inwestowania na rynku pierwotnym?

– Rynek pierwotny zaczyna w Polsce funkcjonować na dużo większą skalę. W zeszłym roku oddano 222 tys. mieszkań, z czego 149 tys. wybudowali deweloperzy. To był rekordowy rok w historii naszego kraju. Nieruchomości z rynku pierwotnego jest coraz więcej i klient jest bardziej świadomy. Nie patrzy tylko i wyłącznie na cenę mieszkania. Zwraca uwagę na to ile lat ma blok, jakie jest otoczenie, sąsiedztwo, w jakim standardzie jest inwestycja. Dziś jesteśmy krajem coraz bardziej zamożnym, i zaczynamy oczekiwać więcej od produktu, który kupujemy. Mijają już czasy, kiedy głównym wyznacznikiem atrakcyjności mieszkania była jego cena. Jesteśmy skłonni przeznaczyć na mieszkanie 100 tys. zł więcej za to, żeby było w ładniejszej okolicy, miało wyższy standard.

Jaka zatem jest idea inwestowania na rynku pierwotnym?

– Założeniem inwestowania w nieruchomości powinien być szeroko pojęty obrót nieruchomościami. Nie tylko zakup i późniejszy wynajem. Mamy o wiele więcej możliwości. W modelu – kupuję i wykańczam (lub nie, bo nie mam takiego obowiązku) nieruchomość, a następnie sprzedaję docelowemu właścicielowi, dzięki temu można wypracować od 15 do nawet 100 proc. stopy zwrotu w skali roku.

Dlaczego klienci są zainteresowani takim rozwiązaniem, dlaczego nie mieliby kupić sami mieszkania bezpośrednio od dewelopera?

– Wiele osób ma rodziny, pracę i pieniądze. Ale to, czego im najbardziej brakuje, to czas. Przedstawiciel klasy średniej pracuje po godzinach, musi zawieźć dzieci do szkoły, na dodatkowe zajęcia, posiada także swoje hobby. Przychodzi taki czas, że chce zmienić mieszkanie na większe. Taka osoba, mająca dziesiątki lub setki obowiązków musi wówczas pójść do dewelopera, wynegocjować warunki, czekać 2 lata na mieszkanie, znaleźć projektanta, znaleźć ekipę budowlaną, wykończyć to mieszkanie i przeprowadzić się. Dla osoby, która nie miała do tej pory do czynienia z całym tym procesem będzie to nie tylko bardzo czasochłonne, ale również stresujące. I tu jest miejsce dla inwestora, który dostarcza finalny i gotowy produkt osobie, która go potrzebuje. Klient otrzymuje mieszkanie bez konieczności samodzielnego realizowania inwestycji. Nie musi rozmawiać z deweloperem, pilnować ekipy wykończeniowej czy dostaw potrzebnych materiałów. Otrzymuje mieszkanie w którym może zamieszkać, dostosowane do swoich potrzeb i wymagań. Ideą flippowania jest to, że my kupujemy i dostarczamy produkty finalnym właścicielom. Część z tych klientów kupuje te mieszkania po to, aby je wynajmować i jako relokatę kapitału.

Podsumowując – nieruchomości są bezpiecznym i pewnym sposobem zainwestowania swoich pieniędzy?

– Nieruchomości to bezpieczny instrument, ponieważ gdy spojrzymy w skali ogólnoświatowej, w długim horyzoncie czasowym, to ceny nieruchomości stale rosną. W pewnym momencie dojdziemy do takiego etapu, że ludzi nie będzie stać na zakup mieszkania. Ceny będą wywindowane tak wysoko, że pozostanie tylko wynajem. A wynajmować będą Ci, którzy kupili dzisiaj. Zamiast kupić mieszkanie i wynajmować je za 5 proc. w skali roku, można kupić to mieszkanie, wykończyć je i sprzedać. W ten sposób jednym kapitałem w ciągu roku możemy obrócić 2- lub 3-krotnie, za każdym razem zarabiając 20 proc. od włożonego kapitału.

Jakie jeszcze zalety daje kupno mieszkania na rynku pierwotnym?

– My – jako FNP Flip na Pierwotnym – chcemy dostarczać Klientom produkt wysokiej jakości. Dlatego inwestujemy w rynek pierwotny. Nikt z nas nie chce mieszkać w starych kilkudziesięcioletnich budynkach, z wątpliwym sąsiedztwem, bez miejsca parkingowego i w nieciekawej okolicy. Ludzie oczekują komfortu, standardu i wygody, a rynek wtórny nie jest im w stanie tego zagwarantować. Bloki z wielkiej płyty nie posiadają hal garażowych, nie mają wyznaczonych parkingów, są tylko miejsca ogólnodostępne. Dużo osób pracuje obecnie zdalnie i chce mieć ku temu sprzyjające warunki w domu: ogród zimowy, taras czy ogródek. A to oferują tylko mieszkania z rynku pierwotnego. Bardzo wielu deweloperów ma w swojej ofercie mieszkania parterowe z ogródkami – można kupić np. mieszkanie 40-metrowe ze 100-metrowym ogródkiem. I komfort mieszkania jest wówczas nie do przecenienia. Klienci coraz bardziej zaczynają dostrzegać te wartości i są w stanie za nie zapłacić.

Ale jednak zawsze takie mieszkania z rynku pierwotnego są droższe, wiele osób będzie się więc zastanawiać, czy na pewno ich stać na dopłacenie za pewne dogodności…

– Mieszkanie z rynku wtórnego w wielkiej płycie kosztuje 300 tys. zł, a nowe kosztuje 400 tys. zł. Jaka jest różnica dla osoby, która bierze kredyt? W miesięcznej racie kredytu (dla 100 tys. zł) różnica wynosi 400 zł. Ale trzeba wziąć pod uwagę inne aspekty. Czynsz w bloku, który ma 70 lat, będzie rósł w postępie geometrycznym ze względu na wzrost funduszu remontowego. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym fundusz remontowy przez pierwsze 5 lat mamy bardzo niski ze względu na rękojmię dewelopera. Ale nasz blok za 10 lat będzie mieć 10 lat, a nie 80 czy 90. Finalnie więc wyższe koszty eksploatacyjne starych mieszkań są na tym samym poziomie co wyższa rata od kredytu hipotecznego. Eksploatacja nowego mieszkania jest znacznie tańsza. A w dłużej perspektywie czasu okazuje się, że kupno nowego, pozornie droższego mieszkania, jest bardziej opłacalne.