Polski Ład wprowadza zmiany w zasadach prywatnego wynajmu nieruchomości i amortyzacji. W roku 2022 będzie możliwość wyboru zasad ogólnych lub ryczałtu jako formy rozliczenia najmu prywatnego, ale już od roku 2023 wynajmujący będą mogli rozliczać się wyłącznie ryczałtem.

Nowe przepisy uderzą w osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na najmie. Będą one bowiem zobowiązane do zapłacenia podatku według ryczałtu ewidencjonowanego. Oznacza to, że podatek będzie płacony od przychodów ewidencjonowanych, obliczany na dotychczasowych zasadach (8,5% i 12,5%). Nie będzie możliwości pomniejszania go o koszty. Dla podatników dotychczas rozliczających się z fiskusem w tej formie, nic się nie zmieni. Różnicę odczują najbardziej te osoby, które korzystając ze skali podatkowej zamierzają prowadzić kosztowne prace remontowe albo zakup wyposażenia i planują wydatki takie zaliczyć w koszty. Od 2023 r. nie będzie już takiej możliwości.

– Jeżeli jednak opodatkowując dotychczas najem prywatny za pomocą skali podatnik poniósł stratę (lub poniesie ją w roku 2021 lub 2022), to po przejściu na ryczałt od 2023 r. może taką stratę rozliczyć w kolejnych latach na zasadach ogólnych, pomniejszając stosownie przychód do opodatkowania. Możliwość rozliczania w ten sposób straty po zmianie formy opodatkowania na ryczałt możliwa jest także w przypadku działalności gospodarczej – mówi Mateusz Janus z kancelarii Pragmatiq.

Wybór innych form opodatkowania (skala podatkowa, podatek liniowy), pozwalających uwzględniać koszty w podstawie opodatkowania, będzie możliwy tylko wtedy, gdy wynajmujący zdecyduje się założyć działalność gospodarczą. Nie zawsze będzie to jednak opłacalne rozwiązanie, gdyż trzeba będzie opłacać składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne. Warto przypomnieć, że w myśl nowych przepisów zawartych w Polskim Ładzie, składka zdrowotna będzie uzależniona od wysokości dochodu (i wynosić będzie 9% dochodu przy opodatkowaniu za pomocą skali podatkowej lub 4,9% dochodu przy opodatkowaniu podatkiem liniowym) oraz nie będzie mogła zostać odliczona od podatku.

Przejście na działalność gospodarczą może też wpłynąć negatywnie na opodatkowanie sprzedaży tej nieruchomości w przyszłości. Od 1 stycznia 2023 roku nie będzie też już możliwe zaliczanie do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Będzie to można zrobić jeszcze w roku 2022, ale tylko i wyłącznie dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2022 roku.

Jaki wpływ te zmiany będą miały na rynek najmu? Z pewnością wiele biznesów stanie się mniej rentownych lub nierentownych, a eksperci przewidują, że wiele mieszkań funkcjonujących na rynku najmu może trafić do szarej strefy.

TEKST: Witt Miller ZDJĘCIA: materiały prasowe