Rynek nieruchomości przemysłowych w Polsce wyrósł w ostatniej dekadzie na jeden z najważniejszych filarów całej gospodarki.

W przeciwieństwie do biur czy handlu detalicznego, które musiały mierzyć się z dramatycznymi zmianami wywołanymi pandemią, magazyny i hale produkcyjne utrzymały stabilny kurs. Jednak i tutaj widać dziś ostrożność inwestorów.

Popyt rośnie, ale firmy ostrożniejsze

Według raportów branżowych, w I kwartale 2025 r. wynajęto w Polsce 1,11 mln m² powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 16% rok do roku. To wynik imponujący, który pokazuje, że zainteresowanie magazynami wciąż jest wysokie. Choć diabeł tkwi w szczegółach: 56% tej powierzchni to odnowienia istniejących umów. Oznacza to, że firmy wolą zachować to, co już mają, zamiast podejmować ryzyko ekspansji na nową lokalizację czy większy obiekt. W warunkach gospodarczej niepewności: wysokich kosztów energii, zmian podatkowych i globalnych napięć handlowych – ostrożność jest w cenie.

Po stronie podaży widać spowolnienie. W pierwszym kwartale oddano do użytku około 680 tys. m² nowoczesnej powierzchni, czyli o ok. 20% mniej niż rok wcześniej. Jeszcze bardziej wymowny jest spadek w budowie: w marcu 2025 r. w realizacji znajdowało się 1,37 mln m², co stanowi aż 41% mniej rok do roku. Deweloperzy ograniczają aktywność spekulacyjną i czekają na sygnały ze strony najemców. W praktyce oznacza to rynek bardziej zrównoważony – mniej pustostanów, choć mniejszy wybór dla nowych graczy.

Struktura najmu i zmiana podejścia

Analiza Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych pokazuje, że w II kwartale 2025 r. 53% umów najmu stanowiły odnowienia, 42% – nowe kontrakty (w tym projekty typu BTS), a jedynie 5% – ekspansje. To dobrze pokazuje, że choć rynek się nie kurczy, to jego rozwój jest bardziej zachowawczy. Projekty „szyte na miarę” (BTS) stają się atrakcyjne, bo pozwalają firmom dostosować obiekt do precyzyjnych wymagań operacyjnych, często z myślą o automatyzacji i zielonej energii.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły już 36 mln m². Nic dziwnego, że Polska znalazła się w ścisłej czołówce Europy. Jesteśmy jednym z największych rynków magazynowych na kontynencie, a nasz potencjał doceniają globalni inwestorzy.

Mega trendy

Warto jednak pamiętać, że sukces tego rynku nie opiera się tylko na cyklach koniunkturalnych. Kluczowe znaczenie mają trzy megatrendy: e-commerce – wciąż napędza popyt na magazyny, szczególnie w pobliżu dużych aglomeracji, nearshoring – relokacja produkcji z Azji do Europy Środkowej sprzyja budowie nowych hal produkcyjnych. Do tego warto wyróżnić zieloną transformację, coraz więcej obiektów powstaje w standardzie „green”, z instalacjami fotowoltaicznymi, systemami oszczędzania wody i automatyzacją.

To właśnie one sprawiają, że mimo chwilowego spowolnienia w budowie, perspektywy długoterminowe pozostają optymistyczne.