W inwestycjach w nieruchomości premium przez lata dominowało jedno pytanie: gdzie znajduje się apartament?

Lokalizacja nadal pozostaje fundamentem wartości, szczególnie wtedy, gdy mówimy o pierwszej linii brzegowej, ograniczonej podaży gruntów i kierunkach turystycznych o rosnącej rozpoznawalności. Jednak w projektach hotelowych oraz aparthotelowych coraz wyraźniej widać, że sam adres nie wystarcza.

Na wynik pracuje cały system

Dla wielu inwestorów oznacza to istotną zmianę perspektywy. Zakup lokalu w projekcie premium nie powinien być oceniany wyłącznie przez pryzmat metrażu, widoku, standardu wykończenia czy ceny wejścia. W modelach typu condo-hotel i resort residence kluczowe staje się pytanie: “kto”?. Kto zarządza obiektem, jak działa operator, jaki jest model podziału przychodów, jak wygląda sprzedaż noclegów, obsługa gości, marketing, utrzymanie standardu i kontrola kosztów.

• Zobacz też: Europejski kapitał na kambodżańskiej wyspie

W praktyce inwestor nie kupuje jedynie apartamentu. Kupuje udział w zorganizowanym mechanizmie hotelowym. To szczególnie ważne na rynkach wschodzących, gdzie potencjał wzrostu bywa wyższy niż na rynkach dojrzałych, ale wymaga większej dyscypliny operacyjnej. W takich lokalizacjach przewagę mają podmioty, które nie ograniczają się do roli dewelopera. Znacznie mocniejszy model tworzą firmy, które potrafią przeprowadzić projekt przez cały cykl: od wyboru gruntu, przez architekturę, finansowanie, budowę, sprzedaż, aż po wieloletnie zarządzanie operacyjne.

Nieruchomość jako produkt i aktywo

Właśnie tutaj ujawnia się różnica między nieruchomością jako produktem a nieruchomością jako aktywem. Produkt można sprzedać. Aktywo trzeba utrzymywać, rozwijać, pozycjonować, obsługiwać i stale dostosowywać do oczekiwań rynku. W hotelarstwie premium oznacza to codzienną pracę: z personelem, gościem, kanałami rezerwacyjnymi, cenami, reputacją, standardem usług i doświadczeniem pobytu. To mniej widoczna część inwestycji, ale decydująca o jej ekonomii.

• Czytaj także: Europejski pomost do luksusowej turystyki Kambodży

Dlatego w świadomości inwestora coraz większe znaczenie ma operator. To on zamienia architekturę w działający biznes. Odpowiada za to, czy obiekt będzie miał nie tylko piękne wizualizacje, lecz także powracających gości, stabilny standard i wiarygodną pozycję na rynku. Dobrze zaprojektowany apartament może przyciągnąć uwagę rynku. Dobrze zarządzany hotel buduje wartość przez lata.

Szczególny moment

Na tym tle interesująco wygląda rozwój projektów IM Capital Holding na kambodżańskiej wyspie Koh Rong. Firma buduje tam nie pojedynczy obiekt oderwany od szerszej strategii, lecz portfel projektów opartych na połączeniu funkcji inwestora, dewelopera i operatora. Apsara Resort, Port Yves Palace oraz inwestycje wzmacniające infrastrukturę hotelową na wyspie tworzą strukturę, w której lokalizacja, marka, obsługa, sprzedaż i zarządzanie wzajemnie się wzmacniają. To ważny sygnał dla inwestorów patrzących na rynek premium w Azji PołudniowoWschodniej. Wartość nie powstaje wyłącznie z faktu posiadania apartamentu przy plaży. Powstaje wtedy, gdy za lokalizacją stoi zdolność do zbudowania doświadczenia hotelowego, które rynek będzie chciał kupować wielokrotnie.

Koh Rong znajduje się dziś w szczególnym momencie. Wyspa zyskuje międzynarodową rozpoznawalność, ale nadal pozostaje na wcześniejszym etapie rozwoju niż wiele znanych destynacji premium w regionie. To właśnie taki etap bywa dla inwestorów najbardziej interesujący: miejsce jest już widoczne, lecz rynek nie jest jeszcze w pełni nasycony. Najlepsze lokalizacje nie są jednak zasobem odnawialnym. Gdy zainteresowanie rośnie, zmieniają się ceny, dostępność i warunki wejścia.

Dlatego przekaz dla inwestorów jest jasny: w projektach hotelowych premium nie wystarczy pytać, ile kosztuje apartament. W tej bazowej logice inwestowania premium wygrywać będą nie wizualizacje, lecz najlepiej zorganizowane i udokumentowane ekosystemy. Ponieważ to sprawny system sprawia, że nieruchomość hotelowa przynosi zamierzony, stabilny i długofalowy zysk.

Tekst / fot. IM Capital Holding