Piękny widok na morze to jeszcze nie inwestycja. Sebastian Bruski i Karolina Lewinska kupują i sprzedają nieruchomości na Cyprze od 2017 roku, a dziś prowadzą stamtąd Niron Invest Group, która pomaga Polakom lokować kapitał poza złotówką. W rozmowie z Expressem Biznesu opowiadają o inwestowaniu własnych pieniędzy, dobieraniu nieruchomości do portfela i o tym, dlaczego czasem najważniejsza jest decyzja, by nie kupować.
Przemysław Schenk
2026-11-06
10 minut czytania
Piękny widok na morze to jeszcze nie inwestycja. Sebastian Bruski i Karolina Lewinska kupują i sprzedają nieruchomości na Cyprze od 2017 roku, a dziś prowadzą stamtąd Niron Invest Group, która pomaga Polakom lokować kapitał poza złotówką. W rozmowie z Expressem Biznesu opowiadają o inwestowaniu własnych pieniędzy, dobieraniu nieruchomości do portfela i o tym, dlaczego czasem najważniejsza jest decyzja, by nie kupować.
Czy inwestowanie za granicą wymaga dużego kapitału? Z jakimi inwestorami najchętniej pracujecie?
KAROLINA LEWINSKA: Ważniejsza od wielkości kapitału jest świadomość tego, jaką rolę ma on pełnić. Dla jednej osoby będzie to zabezpieczenie części oszczędności poza Polską, dla innej dochód z najmu, a dla kolejnej drugi dom. Przy zakupie z finansowaniem bankowym często potrzebny jest znaczny wkład własny, na przykład około 50 procent, ale każdą sytuację rozpatrujemy indywidualnie. Pierwsza rozmowa nie jest więc prezentacją apartamentów. Chcemy wiedzieć, co klient już posiada, czego oczekuje i jakiej części środków nie powinien zamrażać. Dopiero wtedy rekomendujemy rozwiązanie. Dobre doradztwo zaczyna się od pytań, nie od oferty.
Sebastian, byłeś zawodowym sportowcem. Co łączy kajakarstwo z inwestowaniem?
SEBASTIAN BRUSKI: Sport nauczył mnie, że wynik jest konsekwencją wielu decyzji, często mało efektownych. Przygotowanie, cierpliwość i umiejętność oceny ryzyka były ważniejsze niż jeden znakomity start. W inwestowaniu jest podobnie. Sam od lat buduję majątek oparty na nieruchomościach i wiem, że nie każdą okazję trzeba wykorzystać. Czasem najbardziej wartościową decyzją jest rezygnacja z zakupu. Liczy się nie liczba transakcji, ale to, co pozostaje w portfelu po latach. Tę perspektywę przenosimy do rozmów z klientami.
Które transakcje najlepiej pokazują Wasze doświadczenie?
KAROLINA LEWINSKA: W Polsce przeprowadziliśmy między innymi adaptację dawnej kaplicy ewangelickiej na 15 apartamentów oraz projekt dotyczący nieruchomości po fabryce mebli w Złotowie. To były przedsięwzięcia, w których wartość nie była oczywista na pierwszy rzut oka. Z kolei na rynku zagranicznym mamy klienta, który zaczynał z nami od jednej nieruchomości, a dziś realizuje zakup projektu obejmującego 26 apartamentów o wartości blisko 10 milionów euro. Dla mnie najciekawsze nie są same liczby. Ważne jest to, że po pierwszej decyzji pojawiło się zaufanie potrzebne do kolejnych.
Co jest ważniejsze w portfelu: liczba nieruchomości, rentowność czy dywersyfikacja?
SEBASTIAN BRUSKI: Sama liczba niewiele mówi. Dziesięć podobnych mieszkań w jednym mieście może oznaczać powielenie tego samego ryzyka. Każda nieruchomość powinna mieć własne zadanie: przynosić dochód, chronić część kapitału, dawać potencjał wzrostu lub służyć rodzinie. Ważna jest też możliwość wyjścia z inwestycji i zachowanie środków płynnych poza nieruchomościami. Sami inwestujemy w Polsce, na Cyprze, w Tanzanii, w tym na Zanzibarze, oraz w Kambodży. Te rynki nie są zamienne. Różnią się otoczeniem prawnym, walutą, płynnością i ryzykiem. Dlatego portfel buduje się przez dobór funkcji poszczególnych aktywów, a nie przez kolekcjonowanie adresów.
Dlaczego Cypr stał się dla Was zarówno rynkiem inwestycyjnym, jak i miejscem do życia?
KAROLINA LEWINSKA: Nasza historia z Cyprem zaczęła się w 2009 roku. Przyjechaliśmy tu z Sebastianem i od razu poczuliśmy, że to miejsce ma potencjał większy niż tylko wakacyjny. To właśnie tutaj dowiedzieliśmy się, że zostaniemy rodzicami, więc z wyspą łączy nas również bardzo osobista historia. Wracaliśmy, poznawaliśmy rynek, aż w 2017 roku kupiliśmy pierwszą nieruchomość. Rok później była pierwsza sprzedaż. Z czasem przenieśliśmy tu rodzinę. Dziś nie obserwujemy Cypru z dystansu. Widzimy, jak zmieniają się dzielnice, jak przebiegają budowy i jak funkcjonują nieruchomości poza sezonem. Dla inwestora taka lokalna wiedza ma praktyczną wartość.
Co przemawia za Cyprem z perspektywy osoby, która chce rozsądnie zdywersyfikować majątek?
SEBASTIAN BRUSKI: Widzę trzy podstawowe argumenty. Pierwszy to otoczenie prawne i gospodarcze kraju należącego do Unii Europejskiej. Drugi to euro, które pozwala rozłożyć ekspozycję walutową, szczególnie jeśli większość majątku inwestora znajduje się w Polsce. Trzeci to popyt wynikający nie tylko z turystyki, ale też z osób, które tu pracują, zakładają firmy lub przeprowadzają się z rodzinami. To nie oznacza, że każda nieruchomość jest dobrą inwestycją. Lokalizacja, cena zakupu, jakość budynku i perspektywa odsprzedaży decydują o wyniku. Dane makroekonomiczne pomagają ocenić rynek, ale nie zastąpią analizy konkretnego aktywa.
Inwestor dysponuje kwotą 250 tysięcy euro. Od czego zaczniecie rozmowę?
KAROLINA LEWINSKA: Od jego sytuacji, nie od katalogu. Zapytam, czy potrzebuje regularnego dochodu, chce wykorzystać wzrost wartości, czy marzy o miejscu, z którego będzie korzystał z rodziną. To trzy różne potrzeby. Kwota 250 tysięcy euro może być pełnym budżetem, ale może też stanowić wkład własny do większej inwestycji, jeżeli pozwalają na to warunki bankowe i sytuacja finansowa klienta. Nie istnieje jeden apartament idealny dla wszystkich. Naszym zadaniem jest dobrać właściwy do celu, a nie dopasowywać cel do nieruchomości, którą akurat ktoś chce sprzedać.
Czy różne grupy kupujących na Cyprze konkurują dziś o te same nieruchomości?
SEBASTIAN BRUSKI: Częściowo tak, choć ich oczekiwania są różne. Rodzina szuka infrastruktury i wygodnego życia przez cały rok. Osoba planująca drugi dom może stawiać na widok i bliskość morza. Inwestor nastawiony na najem musi sprawdzić popyt, koszty utrzymania i cenę wejścia. W atrakcyjnych lokalizacjach te potrzeby się spotykają. Dlatego przy wyborze patrzymy również oczami przyszłego najemcy lub nabywcy. Warto już w dniu zakupu wiedzieć, komu i dlaczego ta nieruchomość będzie potrzebna za kilka lat.
Jak uczciwie mówić o stopie zwrotu i czego uczy Was praktyka?
KAROLINA LEWINSKA: Stopę zwrotu trzeba liczyć od całego zaangażowanego kapitału i po uwzględnieniu kosztów, nie tylko od ceny apartamentu. W rachunku są podatki, wyposażenie, utrzymanie, zarządzanie oraz okresy bez najemcy. Nasze doświadczenie, potwierdzone wynikami wybranych klientów korzystających z najmu na Cyprze, pokazuje, że dobrze dobrane nieruchomości mogą osiągać około 5-7 procent rocznie netto. To rzeczywiste przykłady, a nie obietnica dla każdej inwestycji. Inny model to zakup z myślą o wzroście wartości i późniejszej odsprzedaży, która pozwala przenieść kapitał do kolejnego projektu. W obu przypadkach znaczenie ma wynik po kosztach i jego miejsce w szerszej strategii.
Jakie błędy najczęściej popełniają Polacy kupujący nieruchomość za granicą?
SEBASTIAN BRUSKI: Pierwszy to zakup pod wpływem emocji, bez odpowiedzi na pytanie, po co nam ta nieruchomość. Drugi to mylenie przychodu z najmu z wynikiem, który zostaje po wszystkich kosztach. Trzeci to zbyt pobieżna kontrola prawna i finansowa przedsięwzięcia. Ryzyka nie da się wyeliminować, ale można je identyfikować i ograniczać. Dlatego zanim podejmiemy decyzję, sprawdzamy dewelopera, dokumenty, realność założeń najmu i możliwe scenariusze odsprzedaży. Najdroższe błędy często powstają jeszcze przed podpisaniem umowy.
Skoro można kupić bezpośrednio od dewelopera, co daje klientowi współpraca z Wami?
KAROLINA LEWINSKA: Deweloper chce sprzedać wszystkie lokale w swoim projekcie. To naturalne. Tymczasem nawet w jednym budynku apartamenty mogą bardzo różnić się wartością inwestycyjną: układem, ekspozycją, widokiem czy łatwością późniejszej odsprzedaży. My nie musimy rekomendować każdej dostępnej nieruchomości. Selekcjonujemy projekty i konkretne apartamenty pod kątem potrzeb klienta, jakości i potencjału. Znamy tutejszy rynek z codziennej pracy i własnych inwestycji. W tej roli wartość doradztwa często widać przede wszystkim w tym, czego klient nie kupił.
SEBASTIAN BRUSKI: Zaczynamy od historii dewelopera: wcześniejszych realizacji, terminowości, jakości wykonania i sposobu usuwania usterek. Analizujemy harmonogram płatności, lokalizację, przyszły popyt i możliwą odsprzedaż. Osobnym etapem jest kontrola prawna dokumentów przez prawnika kupującego. Żyjemy na Cyprze przez cały rok, więc możemy obserwować projekty w rzeczywistości, nie tylko na wizualizacjach. To nie usuwa całego ryzyka, lecz pozwala podejmować decyzje z większą wiedzą.
Kto odpowiada za bezpieczeństwo prawne kupującego?
KAROLINA LEWINSKA: Kupującego reprezentuje cypryjska kancelaria prawna, która weryfikuje stan prawny gruntu i nieruchomości, pozwolenia, obciążenia oraz warunki umowy. My dbamy o dobrą koordynację procesu i o to, by klient rozumiał swoje prawa, zobowiązania i terminy. Nie zastępujemy prawnika ani doradcy podatkowego. W takiej transakcji każdy powinien wiedzieć, za co odpowiada.
Czy po zakupie inwestor może liczyć na obsługę nieruchomości? Ile to kosztuje?
SEBASTIAN BRUSKI: Staramy się, by zaangażowanie właściciela było jak najmniejsze. Pomagamy przy odbiorze, wyposażeniu i przygotowaniu nieruchomości do najmu, a codzienną obsługę organizujemy z firmami zarządzającymi. Jej koszt zależy od modelu wynajmu i zakresu usług. Osobno rozliczane są między innymi wyposażenie, remonty oraz usługi prawne i podatkowe. Chcemy, aby te zasady były jasne już na początku. Przy zakupie nieruchomości na rynku cypryjskim wynagrodzenie za nasze doradztwo i dobór nieruchomości wypłaca strona sprzedająca. Klient nie ponosi z tego tytułu dodatkowej prowizji.
GDZIE MOŻNA NAS SPOTKAĆ?
Nasze biuro mieści się w Pafos na Cyprze, gdzie mieszkamy i przez cały rok jesteśmy dostępni dla klientów. Spotykamy się także w Polsce na targach nieruchomości, konferencjach i wydarzeniach networkingowych. O praktycznej stronie inwestowania opowiadamy na kanale YouTube „Niron Invest Group”. Więcej informacji i kontakt: www.niron-ig.com.
Karolina Lewinska
CEO, Niron Invest Group
Od 2003 roku związana z biznesem, a od 2017 roku z międzynarodowym rynkiem nieruchomości. Współtworzy i rozwija Niron Invest Group, koncentrując się na długoterminowych relacjach z inwestorami i budowaniu strategii dopasowanych do ich potrzeb. Osobiste doświadczenia nauczyły ją, że prawdziwe poczucie bezpieczeństwa daje nie tylko zgromadzony kapitał, ale przede wszystkim możliwość wyboru i niezależność finansowa. Wierzy, że dobrze zbudowany portfel nieruchomości powinien pracować również wtedy, gdy jego właściciel poświęca czas rodzinie i własnym pasjom. Mieszka na Cyprze, gdzie na co dzień obserwuje rynek i rozwija działalność firmy.
Sebastian Bruski
Dyrektor Sprzedaży i Doradca Inwestycyjny, Niron Invest Group
Były reprezentant Polski i medalista mistrzostw świata w kajakarstwie. Przedsiębiorca z ponad 25-letnim doświadczeniem, od 2017 roku aktywnie inwestujący na zagranicznych rynkach nieruchomości. Sport nauczył go dyscypliny, cierpliwości i konsekwencji, które dziś wykorzystuje w analizie inwestycji. Specjalizuje się w ocenie lokalizacji, selekcji projektów deweloperskich oraz budowaniu indywidualnych portfeli nieruchomości. Sam inwestuje własny kapitał, dzięki czemu w pracy z klientami łączy doświadczenie przedsiębiorcy z praktyką inwestora. Mieszka z rodziną na Cyprze. W podejmowaniu decyzji kieruje się zasadą: najpierw analiza i ograniczanie ryzyka, dopiero później potencjalny zysk.
